تعیین سقف اجاره بها در استان‌ها؛ راهکاری موفق یا چالش‌ساز؟
با تصویب سیاست تعیین سقف افزایش اجاره بها به تفکیک استان‌ها، بحث درباره تأثیر این اقدام بر بازار اجاره مسکن در ایران و جهان داغ‌تر شده است. آیا محدودیت قانونی اجاره بها راه‌حل مناسبی برای حمایت از مستأجران محسوب می‌شود یا تجربه جهانی نشان می‌دهد این سیاست به کاهش عرضه، بازار سیاه و حتی افزایش اجاره در بلندمدت منجر خواهد شد؟ بررسی تجربه کشورهای مختلف و پیشنهادات نوآورانه، چشم‌انداز تازه‌ای به این چالش قدیمی ایجاد می‌کند.
وزیر راه و شهرسازی ایران از سیاست جدیدی برای تعیین سقف افزایش اجاره بها به تفکیک استان‌ها خبر داده است تا به مستأجران کمک شود و بازار اجاره کنترل گردد. اما این پرسش مطرح می‌شود که آیا چنین سیاستی، به‌ویژه در شرایط تورمی شدید ایران، امکان موفقیت دارد یا تجربه جهانی نشان داده که تنظیم بیش‌ازحد اجاره بها می‌تواند معضلات دیگری به وجود آورد؟
سیاست جدید ایران: تنظیم سقف اجاره بها به تفکیک مناطق
مطابق بسته جدید دولت، سه محور اصلی برای مدیریت بازار اجاره مسکن در نظر گرفته شده است:
- تسهیل‌گری برای نیازمندان: واگذاری زمین به دهک‌های پایین، تأمین تسهیلات حمایتی و هدایت سازندگان به مناطق کم‌برخوردار.
- ساماندهی بازار اجاره: تعیین سقف استانی برای افزایش اجاره بها و اختصاص وام ودیعه به مستأجران.
- افزایش عرضه مسکن: با ساخت بیش از 450 هزار واحد مسکونی حمایتی، توسعه ساخت مسکن اجاره‌ای و بهبود کیفیت خانه‌های موجود.
به‌گزارش به‌روزترین‌ها وزیر راه و شهرسازی تأکید کرده که این اقدامات با در نظر گرفتن شرایط مناطق مختلف و نرخ تورم استانی تعیین خواهد شد تا از معضلات سیاست سقف اجاره در موارد ثابت سراسری جلوگیری شود.
در سال‌های اخیر، تلاش‌هایی برای کنترل اجاره بها در کلان‌شهرها به‌ویژه تهران انجام شده است، اما فشار تورمی و کاهش عرضه واحدهای مناسب در این مناطق همچنان از چالش‌های بزرگ بازار اجاره محسوب می‌شود.
تعیین سقف اجاره بها؛ تجربه جهانی چه می‌گوید؟
سیاست کنترل اجاره یکی از بحث‌برانگیزترین روش‌ها برای مدیریت اجاره مسکن محسوب می‌شود. این سیاست، هدفی قابل‌تحسین دارد: حمایت از مستأجر و مهار نرخ رشد اجاره. اما تجربه جهانی نشان داده که نتایج آن به شدت به شیوه اجرا و همراهی با دیگر سیاست‌ها وابسته است.
کشورهای موفق در کنترل اجاره بها
آلمان، هلند و اتریش نمونه‌هایی موفق از اجرای کنترل اجاره بها محسوب می‌شوند. در آلمان، سیاست منعطف کنترل اجاره، مستأجران را از افزایش‌های افراطی نرخ اجاره محافظت کرده و در عین حال با استفاده از تشویق سرمایه‌گذاران، میزان عرضه مسکن را حفظ کرده است.
- در برلین، قانون کنترل اجاره از سال ۲۰۱۵ اجرا شد و موجی از رضایت میان مستأجران پدید آورد. هرچند این قانون در سال‌های بعد تعدیل شد، اما همراهی آن با ساخت گسترده واحدهای اجاره‌ای توانست آرامش نسبی در بازار ایجاد کند.
- هلند با تعیین سقف اجاره‌های دولتی و خصوصی و ارائه مشوق‌های مالی به مالکان، موفق شده 34 درصد مردم را زیر پوشش سیاست‌های حمایتی قرار دهد.
کشورهایی که با شکست مواجه شدند
در مقابل، مشکلاتی که از اجرای سخت‌گیرانه کنترل اجاره بها در مناطقی از آمریکا و سوئد به وجود آمده است، هشدارهایی جدی برای کشورهای در حال توسعه محسوب می‌شود:
- در نیویورک، کنترل شدید اجاره بها موجب کاهش انگیزه صاحبان ملک برای نگهداری یا نوسازی املاک شد. برخی از ساختمان‌ها به شدت فرسوده شده و دیگر مناسب زندگی نبودند.
- در استکهلم (سوئد)، صف‌های انتظار برای اجاره ملک تحت کنترل دولتی به 15 سال رسید. در این کشور، بازار خانه‌های دولتی تحت کنترل اجاره بها به شدت کوچک شد و مالکان خصوصی ترجیح دادند املاک خود را به شکل غیرقانونی اجاره دهند.
درس‌های مهم از تجربه جهانی
مطالعات پژوهشی صندوق بین‌المللی پول (IMF) و OECD تأکید دارند که سیاست‌های کنترل اجاره باید با افزایش عرضه مسکن، حمایت مالی از مستأجران و مشوق‌هایی برای بازار خصوصی همراه باشد. تنها تعیین سقف برای اجاره بها بدون افزایش عرضه، در میان‌مدت به ضرر مستأجران تمام خواهد شد و کمبود واحدهای اجاره‌ای در بازار را تشدید خواهد کرد.
راهکارهای نوآورانه در مدیریت بازار اجاره مسکن: پیشنهادهایی برای ایران
علاوه بر تجربه جهانی، می‌توان از تکنیک‌ها و راهکارهای نوآورانه‌ای نیز برای حل معضل اجاره مسکن استفاده کرد. برخی از این راهکارها در کشورهای مختلف آزمایش شده‌اند و نتایج مثبتی داشته‌اند:
1. ارائه مشوق به موجران
- ارائه وام نوسازی و معافیت‌های مالیاتی به موجرانی که واحدهای تحت سقف اجاره بها اجاره دهند، از روش‌هایی است که در آلمان و هلند اجرا شده است.
- ایران می‌تواند با استفاده از تسهیلات مانند تخفیف مالیاتی برای موجران یا پرداخت مستقیم وام تشویقی، موجران را به سمت رعایت سقف‌های تعیین‌شده سوق دهد.
2. حمایت اختصاصی از مستأجران آسیب‌پذیر
- برخی کشورها به مستأجران آسیب‌پذیر، کارت‌های اعتباری حمایت مالی برای پرداخت اجاره ارائه می‌دهند. ایران می‌تواند مشابه این طرح با ارائه کوپن‌های حمایتی یا وام‌های کم‌بهره به مستأجران کمک کند.
3. ساخت مسکن اجاره‌ای دولتی
- در مناطقی با کمبود واحدهای اجاره‌ای، دولت‌ها می‌توانند مستقیماً وارد عمل شوند و ساختمان‌های اجاره‌ای با قیمت مناسب بسازند. این روش در اتریش و ژاپن نتایج خوبی داشته و ایران نیز می‌تواند از این شیوه در کلان‌شهرهایی مانند تهران و مشهد بهره‌مند شود.
4. رصد شفاف بازار اجاره
- در برخی کشورها، پلتفرم‌های شفاف آنلاین برای اجاره سد راه بازارهای سیاه می‌شوند. این پلتفرم‌ها قوانین اجاره را رعایت کرده و فضای رقابتی سالم ایجاد می‌کنند. ایجاد سامانه‌ای مشابه در ایران، با نظارت بر سقف‌های قانونی اجاره، می‌تواند تحولی در مدیریت املاک به وجود آورد.
چشم‌انداز آینده بازار اجاره در ایران
با توجه به تجربه جهانی، سیاست سقف اجاره بها در ایران می‌تواند در صورت اجرای صحیح و همراهی با مشوق‌های مالی، افزایش ساخت‌وساز و شفافیت بازار، به‌عنوان راهکاری موفق عمل کند. تمرکز سیاست‌ها باید تنها بر محدود کردن اجاره بها نباشد، بلکه حمایت هدفمند از مستأجر در کنار حفظ انگیزه موجران و توسعه عرضه مسکن باید در اولویت باشد.
دولت باید به هزینه‌های اجتماعی و اقتصادی ناشی از محدودیت‌های اجاره بها توجه کند. همان‌طور که سیاست‌گذاری‌های بدون نظارت و حمایت در کشورهایی مثل آمریکا، بحران عرضه و بازار سیاه ایجاد کرده است، ایران نیز می‌تواند از این تجربه درس بگیرد و سیاستی منعطف برای مدیریت اجاره بها طراحی کند.
مشوق‌های مالی و سیاست‌های مکمل
- تعیین سقف استانی اجاره بها می‌تواند اقدامی مثبت باشد، اما نیازمند مشوق‌های مالی و سیاست‌های مکمل است.
- تجربه موفق کشورهای جهان نشان می‌دهد که همراهی سیاست‌های حمایتی و تشویقی با محدودیت قانونی اجاره بها، می‌تواند تعادل بازار را حفظ کند.
کلید موفقیت، ایجاد تعادل میان حمایت از مستأجران و انگیزه دادن به موجران و سازندگان خواهد بود.
