قیمت مسکن در تهران؛ رویای خرید برای مستاجران

افزایش قیمت مسکن در تهران موجب شده است که بخشی از مستاجران به شهرهای خود بازگردند و برخی دیگر نیز حاشیه نشینی را به شهر نشینی ترجیح دهند.

رشد خفیف قیمت مسکن و افت چشمگیر تعداد معاملات در شرایطی رقم خورده که قیمت دلار با شروع امسال روند صعودی به خود گرفته بود و متناسب با حوادث بین‌المللی از ۷۰ هزار تومان هم عبور کرد، طبق سنوات گذشته همزمان با رشد نرخ ارزی، در مقابل میزان معاملات و قیمت‌ها در بازار مسکن افزایشی بود.

اسفندماه پارسال تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۶.۲ هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب ۰.۱ و ۶.۴ درصد کاهش نشان می‌دهد. متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۸۱.۴ میلیون تومان بود که حاکی از افزایش ۳.۸ درصدی نسبت به ماه قبل و رشد ۲۴.۸ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل از آن است.

طبق آمار منتشر شده تحولات مسکن در استان تهران از سو بانک مرکزی، بالاترین میزان رشد قیمت همچنان در اختیار منطقه یک تهران است و بیشترین معاملات متعلق به مناطق مرکزی پایتخت است. منطقه ۵ نیز با سهم ۱۵.۳ درصدی از کل معاملات از نظر میزان تقاضا در صدر مناطق پایتخت قرار دارد و میانگین قیمت هر مترمربع واحدهای مسکونی اسفندماه پارسال در شهر تهران به ۸۱ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده است.

گزارش تحولات معاملات بازار مسکن شهر تهران در فروردین ماه که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور توسط بانک مرکزی تهیه منتشر شد و آمار حاکی از آن بود که میانگین قیمت مسکن به ۸۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان رسیده که نسبت به اسفندماه سال گذشته رشد خفیف ۰.۲ درصدی داشته است.

البته ناگفته نماند، بازار مسکن به دلیل تعطیلات نوروزی نیمی از فروردین را در خواب بهاری گذراند اما قطعاً چنین رکورد تورمی و آمار ارائه شده از میزان معاملات، نشان می‌دهد که برخلاف سنت این بار خریداران مسکن همزمان با تغییر رویه جهش ارزی عقب‌نشینی کرده و معامله‌گران بازار مسکن وارد سایه احتیاط شده‌اند.

مردم قدرتی برای خرید ملک ندارند!

با افزایش قیمت مسکن در ماه پایانی سرد سال، موجب دلسرد شدن بسیاری مستأجران شد و با رشد مجدد قیمت مسکن در ابتدای امسال همراه با نزدیک شدن فصل جا به جایی آنها موجب تشدید کابوس آنها شد؛ زیرا با تداوم افزایش قیمت مسکن موجب فاصله گرفتن نرخ‌های پیشنهادی اجاره بها با قدرت پرداختی مردم، می‌شود.

با کاهش قدرت خرید مصرف کننده نهایی و افزایش قیمت مسکن، انتظار خروج از رکود در کوتاه مدت و خرید خانه برای قشر مستأجر جامعه رؤیا خواهد شد و از سوی دیگر در آینده نزدیک شاهد رونق معاملات تهاتری رهن و اجاره خواهیم بود؛ یکی از مهمترین محورهای زندگی بشریت حول مسئله مسکن عنوان شده زیرا ارتباط مستقیم با وضعیت معیشت و رفاه زندگی مردم دارد.

طبق آمار ارائه شده، در فروردین ماه مجموعاً یک هزار و ۵۰۸ معامله در بازار مسکن ثبت شده که ۱.‏۳۰‬ معامله‌ها مربوط به واحدهای زیر ۵ سال ساخت است. در فروردین ماه سال گذشته هزار و ۷۵۷ معامله ثبت شد که در مقایسه با فروردین ماه امسال با سال قبل حدود ۱۴.۲ درصد کاهش‬ داشته است.

در فروردین ماه امسال تعداد معاملات ثبت شده در منطقه ۹ تهران ۲۷ مورد بوده که بر اساس آمار بانک مرکزی به نظر می‌رسد، دولت در سال گذشته تصمیم گرفت برای کنترل التهابات بازار و جلوگیری از افزایش نجومی قیمت‌ها در بازارهای مالی و سرمایه‌ای سیاست‌هایی را اجرا کند اما به مرور زمان با انتشار آمارها و بررسی‌های میدانی مشخص شد که این سیاست‌ها نمی‌تواند در بلندمدت مشکلات اقتصاد کلان کشور را رفع کند؛ زیرا بازار مسکن با تأثیرپذیری از سال گذشته، امسال را هم در رکود تورمی حرکت می‌کند و کارشناسان این حوزه معتقدند، دیگر مردم قدرتی برای خرید خانه ندارند!

روند معاملات در سال قبل، متفاوت از همیشه شکل گرفت؛ زیرا در بسیاری از ماه‌ها تعداد معاملات رسمی کمتر از دو هزار یا بعضاً کمتر از یک هزار بود. حتی افزایش قیمت دلار در ماه‌های پایانی سال نتوانست شوک چشمگیری در حجم معاملات ایجاد کند؛ زیرا کاهش قدرت خرید و افزایش مداوم قیمت‌ها در بازار مسکن موجب تعمیق رکود در بازار شده است.

کنترل قیمت مسکن با مشارکت مردم

به گزارش مهر، از ابتدای امسال، پس‌از اعلام شعار سال توسط مقام معظم رهبری با عنوان «جهش تولید با مشارکت مردم»، مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که در سیاست‌های این وزارت‌خانه برای تحقق به وعده ساخت مسکن و شعار سال قطعاً از مردمی‌سازی بهره‌مند خواهیم شد.

همچنین سید ابراهیم رئیسی در مناظره انتخاباتی خود، ساخت ۴ میلیون مسکن طی ۴ سال اول دولت سیزدهم را وعده داد که از همان ابتدا عده‌ای از کارشناسان اقتصادی تحقق چنین موضوعی را دور از واقعیت دانستند؛ این دولت در مسیر تحقق به این وعده با موانع بسیاری رو به رو شد؛ یکی از شرط‌های تحقق شعار سال و وعده دولت، عرضه زمین به متقاضیان و مردمی‌سازی نهضت ملی مسکن خواهد بود یا به عبارت دیگر تحقق وعده ساخت ۴ میلیون مسکن در گرو مردمی‌سازی است.

اعضای دولت سیزدهم برای کنترل وضعیت قیمت و اجاره‌بها، قانون طرح ساماندهی بازار مسکن را مطرح کردند که وزیر راه و شهرسازی در این راستا به تازگی اعلام کرد «قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره در شورای نگهبان تأیید شده و هم اکنون این قانون به مجلس ارسال سپس به دولت ابلاغ خواهد شد.

همچنین وی با اشاره به اینکه با اجرای این قانون دلالان بازار مسکن نقره داغ خواهند شد، افزود: قانون مذکور موجب حمایت مالکان و مستأجران می‌شود و دست وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها را برای کمک به تنظیم بازار باز می‌کند.»

بر اساس گفته فعالان این صنعت، رکود تورمی معاملات مسکن امسال نیز ادامه‌دار خواهد بود؛ زیرا مولفه‌هایی که می‌تواند بازار را از رکود خارج کند مانند عرضه، کاهش قیمت مصالح ساختمانی و ثبات قیمت ارز، رخ نداده همچنین با توجه به شرایط کنونی بازار مسکن، سیاست‌های اجرایی دولت تا کنون تأثیری در راستای تنظیم تورم مسکن، اجاره و بازگشت قیمت‌ها به سطح معقول نداشته حتی برخلاف وعده دولت در زمینه در حال حرکت است.

کاهش قدرت خرید بر اساس آمار؛ رونق معامله واحدهای ۶۰ – ۷۰ متری!

لازم به ذکر است در فروردین ماه امسال متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۸۱ میلیون ۶۳۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰۲ و ۲۲٫۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. در میان مناطق ۲۲ گانه تهران، بیشترین متوسط قیمت هر مترمربع مسکن معادل ۱۵۰ میلیون و ۴۲۰ هزار تومان در منطقه ۱ و کمترین آن ۴۲ میلیون ۳۶۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

با بررسی تعداد واحدهای معامله شده استان تهران در ماه پیش، آمارها حاکی از آن است که ۵۷.۷ درصد معاملات انجام شده کمتر از ۸۰ متر مربع بوده و بیشترین معامله بین متراژ ۶۰ – ۷۰ است که سهم ۱۵.۵ درصدی به ثبت رسانده، نکته قابل توجه اینجاست که واحدهای مسکونی ۴۰ – ۵۰ متری نیز ۱۱.۹ درصد مورد معامله متقاضیان قرار گرفته که این متراژ واحدهای مورد داد و ستد با سلیقه فرهنگی ایرانیان بسیار فاصله دارد و بدین معناست که ذائقه مردم به دلیل نبود قدرت خرید واحدهای بزرگ به متراژهای قوطی کبریتی پناه آوردند.

طبق آمار ۵۶٫۳ درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۶ میلیارد تومان و بیش‌از ۱۸ درصد خانه‌های معامله شده رنج قیمتی ۲ – ۳ میلیارد تومان اختصاص داشته؛ این روند نشان می‌دهد که بیشترین قدرت خرید در این محدوده قیمتی قرار دارد و تنها ۲۲ درصد معاملات مربوط به خانه‌های بالاتر از ۱۰ میلیارد تومان بوده است.

ادامه‌دار بودن کام تلخی مستأجران

بررسی شاخص قیمت مسکن اجاره‌ای در تهران و کل مناطق شهری در ماه گذشته آمار از رشد یکسان و معادل ۲٫۰ درصدی شاخص‌ها نسبت به اسفندماه پارسال و رشد نقطه به نقطه شاخص ذکر شده در فروردین ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۴۵٫۲ و ۵۲٫۴ درصد است.

آمار رشد تورم نقطه به نقطه اجاره در شهر تهران و کل مناطق شهری استان نشان می‌دهد کاهش قدرت خرید اجاره‌نشینان موجب انتقال تقاضا به سمت اطراف پایتخت شده که مهاجرت مستأجران به شهرهای جدید یا حومه پایتخت باعث رشد قیمتی بیشتر شهرستان‌های اطراف تهران شده است.

فعالان حوزه مسکن معتقدند که هم‌اکنون شاخص دسترسی به مسکن ۱۰۷ – ۱۰۹ سال شده!؛ چه کسی می‌تواند ۱۰۹ سال زنده باشد، تازه اگر زنده ماند نمی‌تواند مسکن تهیه کند؛ رکود تورمی حاکم در بازار مسکن، گرانی‌های دیگر و مشکلات بعدی که قطعاً وجود دارد، خرید خانه تقریباً یک امر محال است. فارغ از نگاه کارشناسی به این طرح‌ها، این اقدامات یک پیام مهم را مخابره می‌کند آن هم اینکه علی‌رغم دغدغه سیاست‌گذاران برای حل معضل مسکن، این اقدامات به دلیل وجود موانعی نمی‌تواند مساله مسکن را حل کند.

بیش از نیمی از عمر دولت سیزدهم به گفته متولیان وزارت راه و شهرسازی تا کنون ساخت بیش از ۲ میلیون و ۵۱۸ هزار و ۲۸۱ واحد مسکونی در سراسر کشور اجرا شده است. با توجه به اینکه رقم قابل توجهی مسکن در کشور در حال ساخت است سوال اینجا است چه زمانی از میزان واحد مسکونی تحویل متقاضیان می‌شود و قیمت مسکن در کشور روند نزولی به خود می‌گیرد؟