کاهش قیمت مسکن؛ فرصت طلایی خریداران
بازار مسکن ایران در مرداد ۱۴۰۴ شاهد افتی کم‌سابقه در قیمت‌هاست؛ کاهش ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان به‌ازای هر متر مربع در برخی مناطق تهران، همراه با رکود معاملات و کوچ سرمایه‌ها به بازارهای نقدشونده، فرصتی طلایی برای خریداران واقعی ایجاد کرده است که شاید به این زودی تکرار نشود.
بررسی دلایل کاهش قیمت مسکن
به گزارش به‌روزترین‌ها در ماه‌های اخیر، بازار مسکن ایران زیر بمباران اخبار منفی و شوک‌های اقتصادی و سیاسی منطقه‌ای، بیش از پیش روند نزولی در قیمت‌ها را تجربه کرده است. کاهش تقاضا، کوچ سرمایه به دارایی‌های نقدشونده مثل دلار و طلا، و موج خروج فعالان صنف مشاور املاک، تصویری کم‌سابقه از رکود را بر جای گذاشته است. اما همزمان، همین رکود عمیق بستری برای شکل‌گیری فرصت‌های خرید ویژه فراهم کرده؛ فرصتی که شاید فقط یک‌بار در هر چند سال رخ دهد.
طبق گزارش‌های مرکز آمار و اتحادیه مشاوران املاک تهران، متوسط قیمت معامله شده هر متر مربع واحد مسکونی نوساز در مناطق پرتقاضا پایتخت بین ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان افت داشته است. مقایسه آمار سال‌های اخیر نشان می‌دهد این میزان کاهش، بیشترین افت دوره‌ای قیمت مسکن در ایران طی ۵ سال گذشته بوده است.
مقایسه قیمت مسکن تهران
این جدول مسیر قیمت هر متر مربع در مناطق مختلف تهران را از مرداد ۱۴۰۲ تا مرداد ۱۴۰۴ نمایش می‌دهد.
| منطقه | مرداد ۱۴۰۲ (میلیون تومان) | مرداد ۱۴۰۳ (میلیون تومان) | مرداد ۱۴۰۴ (میلیون تومان) | درصد تغییر دو ساله |
|---|---|---|---|---|
| منطقه 1 | 170 | 190 | 150 | -11.8% |
| منطقه 2 | 145 | 162 | 130 | -10.3% |
| منطقه 5 | 110 | 128 | 105 | -4.5% |
| میانگین تهران | 90 | 102 | 80 | -11.1% |
روند معاملات و تاثیر متغیرهای سیاسی
رکود موجود در بازار، فقط محدود به کاهش قیمت نبوده بلکه حجم معاملات نیز به صورت چشمگیری کاهش یافته است. بر اساس آمار اتحادیه، تعداد معاملات قطعی آپارتمان در تهران طی مرداد ۱۴۰۴ نسبت به مدت مشابه سال گذشته بیش از ۴۵٪ کاهش نشان می‌دهد.
از سوی دیگر، عرضه واحدهای مسکونی در ۱۲ روز جنگ منطقه‌ای اخیر به پایین‌ترین سطح خود در یک دهه گذشته رسید؛ اما پس از پایان موقتِ شوک سیاسی و برگشت امنیت نسبی، موج فروشندگان دوباره شدت گرفت، ولی تقاضا همچنان بی‌رمق باقی ماند. کارشناسان دلیل رکود را ترکیب عوامل اقتصادی (کاهش شدید قدرت خرید مردم)، تردید سرمایه‌گذاران، و انتظارات تورمی می‌دانند که مردم را به سمت دارایی‌های نقدشونده‌تر مانند ارز و طلا کشانده است.
مقایسه حجم معاملات
قیمت و معاملات
یک نمودار خطی ساده که نشان می‌دهد قیمت هر متر مربع و حجم معاملات چگونه از مرداد ۱۴۰۲ تا مرداد ۱۴۰۴ تغییر یافته‌اند.
تحلیل فرصت خرید و روند آینده بازار
با توجه به کاهش قیمت مسکن و رکود معاملاتی، گروهی از کارشناسان بازار معتقدند که اکنون بهترین زمان ورود خریداران واقعی به بازار است. بسیاری از واحدهای نوساز، حتی با قیمت‌هایی پایین‌تر از هزینه‌ی ساخت در بازار عرضه شده‌اند؛ این یعنی تولیدکنندگان مسکن عملاً با فرار سرمایه و فشار نقدینگی روبرو شده‌اند. بعضی آزمون‌های گذشته نشان داده‌اند که دوره‌های رکود ۲ تا ۳ ساله اگر با جهش شدید قیمت همراه نشود، سرانجام با افزایش تدریجی قدرت خرید متقاضیان و رشد دوباره معاملات مسکن همراه خواهد شد.
در سوی دیگر، برخی تحلیلگران اقتصادی هشدار می‌دهند که با توجه به ادامه نااطمینانی‌های سیاسی و بلاتکلیفی مذاکرات بین‌المللی، بازار مسکن همچنان در معرض امواج رکودی قرار دارد؛ بنابراین خریداران باید با تحلیل ریسک وارد میدان شوند.
برای مطالعه کامل‌تر درباره آثار رکود و فرصت خرید مسکن، تحلیل بازار مسکن مرداد ۱۴۰۴ را ببینید.
تاثیر عوامل بیرونی:
- افزایش هزینه ساخت به دلیل تورم عمومی و رشد مواد اولیه، باعث شده قیمت واحدهای تازه‌ساز عملاً زیر نرخ تمام شده به فروش برسند و تولیدکنندگان نیز رغبتی برای ادامه فعالیت نشان ندهند.
- تغییر رفتار سرمایه‌گذاران: با افت جذابیت بازار ملک، بخش قابل‌توجهی از نقدینگی به سمت صندوق‌های بورسی درآمد ثابت و طلا حرکت کرده است.
- افزایش عرضه واحدهای استیجاری: با خروج ۱.۵ میلیون نفر اتباع خارجی از ایران، بازار اجاره کمی آرام‌تر شده و افزایش عرضه اجاره‌ای در تهران و کلان‌شهرها حس شده است.
شاخص‌های سوددهی بازارها
بازار مسکن ایران در نقطه عطف تاریخی قرار گرفته است. اگر جریان رکود با ثبات قیمت تا ۶ فصل آینده ادامه داشته باشد، و توان خرید مردم به مرور تقویت گردد (بانک‌ها وام‌های هدفمند بدهند، یا تورم کنترل شود)، مسیر بازیابی و رونق تدریجی اجتناب‌ناپذیر خواهد شد. اما اگر بلاتکلیفی‌های سیاسی و فرار سرمایه ادامه یابد، رکود می‌تواند حتی عمیق‌تر شود و موجی از خروج تولیدکنندگان و فروشندگان از بازار مسکن را سبب گردد. اکنون آنچه مسلم است، فرصت طلایی پیشِ روی خریداران است تا از قیمت‌های پایین‌تر بهره بگیرند—فرصتی که ممکن است فردا دیگر نباشد.
