رکود سنگین در کمین بازار ملک؛ آیا آرامش قبل از طوفان است؟
کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و خروج خریداران سرمایهای، معاملات ملک در پایتخت را به پایینترین سطح ممکن رسانده است؛ با این حال، گزارشها نشان میدهد که با فروکش کردن التهابات آغاز سال، شتاب رشد قیمت مسکن در مسیر ثبات موقت قرار گرفته و بازار خرید و فروش به انحصار معاملات تبدیل به احسن درآمده است.
سکوت در راهروهای بنگاههای ملکی
به گزارش بهروزترینها با ورود به دومین ماه از فصل تابستان، فصلی که به طور سنتی «پیک» جابهجایی و قیمت مسکن در ایران شناخته میشود، شواهد میدانی و آمارهای رسمی حکایت از فضایی متفاوت دارند. برخلاف سالهای گذشته که هیجان قیمتی و رقابت برای خرید، چهره اصلی بازار بود، تیرماه ۱۴۰۵ با نوعی «صبر انتظار» و رکود عمیق آغاز شده است. در حالی که قیمتها در ابتدای سال جاری نوسانات شدیدی را تجربه کردند، اکنون به نظر میرسد بازار به یک ثبات اجباری دست یافته است؛ ثباتی که ناشی از کاهش قدرت خرید و خروج خریداران سرمایهای از صحنه است.
فروکش تب و تاب قیمت مسکن
وضعیت فعلی بازار مسکن را شاید بتوان در کلام متولیان صنفی این حوزه به وضوح دید. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با ایسنا با اشاره به تغییر فاز بازار نسبت به ماههای نخست سال تاکید کرد: «تب و تاب قیمتی که اوایل امسال در بازار مسکن ایجاد شده بود، اکنون فروکش کرده و بازار مسکن و اجاره شرایط نسبتاً آرامی را طی میکند.»
وی با خوشبینی نسبت به آینده کوتاه مدت بازار افزود که برای ادامه تابستان نیز بعید است التهاب جدیدی در بازار ملک ایجاد شود. این آرامش، اگرچه برای مستاجران و خریداران مصرفی خبری مثبت تلقی میشود، اما از منظر کارشناسان اقتصادی، ریشه در یک «رکود تورمی» دارد که معاملات را به حداقل ممکن رسانده است.
کالبدشکافی معاملات: خانهاولیها در حاشیه، تبدیلبهاحسنها در متن
یکی از شاخصترین ویژگیهای بازار مسکن در تیرماه ۱۴۰۵، تغییر ترکیب خریداران است. در سالهای پیشین، سهم بزرگی از معاملات متعلق به خریداران سرمایهای و «خانهاولیها» بود. اما امروز، این دو گروه عملاً از بازار حذف شدهاند.
رئیس اتحادیه املاک در این باره میگوید: «در بخش مربوط به خانهاولیها و کسانی که قصد سرمایهگذاری دارند، فعلاً خرید و فروش چندانی انجام نمیشود و بازار راکد است.» گودرزی معتقد است تنها نبض باقیمانده در رگهای بازار مربوط به معاملاتی است که با هدف «تبدیل به احسن» انجام میشود. یعنی افرادی که مالک یک واحد مسکونی هستند و با فروش آن و افزودن پسانداز خود، سعی در ارتقای متراژ یا منطقه سکونت خود دارند. این نوع معاملات «زنجیرهای»، تنها موتور محرک فعلی بازار است که مانع از توقف کامل چرخ معاملات ملکی شده است.
معمای اجارهبها: سقفهای قانونی و چالش اجرا
بخش اجاره، به مراتب حساستر از بخش خرید و فروش است؛ چرا که با معیشت مستقیم میلیونها خانوار در ارتباط است. شورای مسکن استان برای سال ۱۴۰۵، سقف مجاز افزایش اجارهبها در تهران را ۲۷ درصد اعلام کرده است. عددی که در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر استان تهران به ۲۳ درصد میرسد.
گودرزی با اطمینان از رعایت این سقفها سخن میگوید: «بعید است مشکل خاصی از نظر عدول مالکان از این سقف داشته باشیم. در شهرهای کوچک هم بحران اجارهنشینی چندان زیاد نیست و اگر هم باشد، تابع همین مقررات است.»
اما چالش اصلی در نحوه ثبت این قراردادهاست. رئیس اتحادیه املاک هشدار میدهد که مشاوران املاک در صورتی که قرارداد سال قبل را در اختیار داشته باشند، موظف به رعایت سقف ۲۷ درصدی هستند. اما در مواردی که متعاملین (مالک و مستاجر) بدون ارائه سوابق قبلی قصد ثبت قرارداد جدیدی را داشته باشند، به دلیل عدم دسترسی مشاوران املاک به سامانههای سوابق، «اراده متعاملین» ملاک قرار میگیرد که این موضوع میتواند گریزگاهی برای عبور از سقف قانونی باشد.
اهرم فشار قانون: حق شکایت تا ۵ سال
یکی از ابزارهای جدید دولت برای کنترل بازار که در سال ۱۴۰۵ با جدیت دنبال میشود، «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها» است. طبق این قانون، مستاجران دیگر در موضع ضعف مطلق قرار ندارند.
گودرزی در تشریح این بند قانونی اظهار داشت: «عامل بازدارندهای که در قانون دیده شده این است که اگر مالکان سقف مجاز اجارهبها را در تمدید قرارداد رعایت نکنند، مستاجر تا ۵ سال بعد از اتمام قرارداد میتواند در مراجع ذیصلاح نسبت به شکایت از مالک و دریافت مابهالتفاوت اقدام کند.» این بند قانونی، به عنوان یک شمشیر داموکلس بالای سر قراردادهای غیرقانونی قرار گرفته تا از اجحاف در حق مستاجران جلوگیری کند.
همدلی اجتماعی یا اجبار اقتصادی؟
نکته جالب توجه در گزارشهای میدانی امسال، افزایش آمار تمدید قراردادهاست. بسیاری از مستاجران به جای جابهجایی و تحمل هزینههای گزاف اسبابکشی و کمیسیون، ترجیح دادهاند در واحدهای فعلی خود بمانند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک این پدیده را ناشی از همدلی مردم میداند و میگوید: «مردم ایران همیشه یک گام جلوتر از ما حرکت میکنند و با همدلی که داشتند این فرآیند را مدیریت کردند.» وی خاطرنشان کرد که بسیاری از این تمدیدها یا به صورت دستی بین مالک و مستاجر انجام شده و یا از طریق سامانههای دولتی به ثبت رسیده است تا هزینهها به حداقل برسد.
تحلیل نهایی: بازار مسکن به کدام سو میرود؟
اگرچه رئیس اتحادیه املاک از «آرامش» سخن میگوید، اما تحلیلگران بازار مسکن معتقدند این آرامش شکننده است. کاهش معاملات خرید و فروش به معنای انباشت تقاضا در سالهای آتی است. از سوی دیگر، تعیین سقف برای اجارهبها اگرچه در کوتاهمدت تسکینی برای مستاجران است، اما در بلندمدت ممکن است منجر به خروج سرمایهگذاران از بازار «اجارهداری» و کاهش عرضه مسکن استیجاری شود.
در نهایت، بازار مسکن ایران در تیرماه ۱۴۰۵، در دوراهی «رکود عمیق» و «ثبات دستوری» قرار دارد. چشمانداز ماههای آتی بستگی فراوانی به متغیرهای کلان اقتصادی از جمله نرخ تورم عمومی و سیاستهای حمایتی دولت در بخش تولید مسکن (مانند نهضت ملی مسکن) خواهد داشت. تا آن زمان، بازار همچنان در قبضه «تبدیل به احسنکنندگان» خواهد بود و خانهاولیها همچنان باید در صف انتظار پشت درهای بسته بازار مسکن بمانند.
