بورس زورش به مسکن نمی‌رسد
اين ادعا البته از جانب كارشناسان مسكن نيز پذيرفته شده است هر چند تنها روي كاغذ مي‌توان اين برابري را به اين معنا دانست كه همه خانوارها در ايران صاحب خانه‌اي از آن خود هستند. واقعيت اما اين است كه در ايران هنوز درصد قابل توجهي از مردم اجاره نشين هستند. شايد در دنياي امروز اجاره نشيني هم امري طبيعي باشد اما آنچه در كشور ما در حوزه مسكن غير طبيعي است خالي ماندن تعداد زيادي خانه در شهرهاي مختلف است. در يك كلام مي‌توان گفت نه تنها توزيع مسكن در ايران نامناسب است كه حتي اكنون كه عنوان مي‌شود در دوران ركود مسكن به سر مي‌بريم براي خانه‌دار شدن بايد پول هنگفتي پرداخت كه وام‌هاي مسكن تنها بخشي از اين پول را تامين مي‌كند. شايد بر اين اساس است كه دولت جديد تلاش كرده سياست‌هاي متفاوتي را در حوزه مسكن به كار بگيرد. در حالي كه ساخت و‌ساز، چه خصوصي و چه آنهايي كه به صورت دولتي انجام مي‌شده، كاهش يافته يا تقريبا متوقف شده است، مباحثي از جمله افزايش وام مسكن، ماليات بر خانه‌هاي خالي و همچنين بورس مسكن مطرح مي‌شود.
بالا و پايين رفتن قيمت مسكن در پنج ماهه نخست سال 93 ناشي از دو عامل بيروني شامل ابهامات ابتداي سال در نحوه اجراي فاز دوم هدفمندي و كاهش دستوري نرخ سود بانكي بود. در اين مقطع زمانی تنها يك سال از روي كار آمدن دولت يازدهم گذشته بود. دولت يازدهم با شعار اتخاذ سياست‌هاي عقلاني در حوزه اقتصاد نويد‌دهنده گشايش در زمينه‌هاي مختلف بود. با وجود اين، همگان مي‌دانستند كه نمي‌توان انتظار داشت در يك سال تغييرات اساسي به وجود بيايد. لازم بود مدت زمان بيشتري بگذرد، به ويژه اينكه دولت سخت در حال انجام مذاكره با قدرت‌هاي جهاني بود و اين انتظار وجود داشت كه در صورت حصول توافق، در حوزه اقتصاد تغييرات اساسي به وجود بيايد. 23 تير گذشته بالاخره توافق هسته‌اي حاصل شد. در يك ماه سپري‌شده پس از توافق مباحث زيادي در حوزه اقتصاد در رابطه با تاثير توافق بر حوزه‌هاي مختلف مطرح شده است كه يكي از آنها نيز حوزه مسكن است. در حوزه مسكن اما در همين يك ماه اخير يك خبر شوكه‌كننده، البته براي سازندگان و فروشندگان مسكن، روي خروجي خبرگزاري‌ها قرار گرفته است: «متوسط بهاي مسكن در تهران چهار درصد كاهش داشت.» اين كاهش البته مربوط به سه ماهه اول سال و قبل از توافقات است، هرچند در روزهاي اخير كارشناسان مسكن عنوان كرده‌اند كه توافقات تاثير آني روي حوزه مسكن نخواهد داشت و اين حوزه همچنان به اصطلاح راكد خواهد ماند.
بورس مسكن براي فرار از ركود
بازار مسكن از آشفتگي در خريد و فروش و اجاره مسكن رنج مي‌برد و اين در حالي است كه بحث داغ راه‌اندازي بورس مسكن هم اين روزها شنيده مي‌شود؛ اقدامي كه به گفته بسياري از كارشناسان تبعات منفي بسياري را به دنبال دارد. آنها معتقدند وارد كردن معاملات مسكن در حال حاضر به بازار بورس به‌هم‌ريختگي در بازار مسكن را بيشتر خواهد كرد. اين يك بازار پيچيده است، اما طراحان بورس مسکن اين طرح را به صورت جدي دنبال مي‌كنند. برخي از كارشناسان بورس نيز معتقدند كه با راه‌اندازي بورس مسكن توسط بورس كالا نبايد نگران افزايش قيمت آپارتمان و همينطور ايجاد تلاطم در بازار مسكن باشيم. اما كارشناسان مسكن اعتقاد دارند كه اين اقدام به‌شدت در به هم خوردن شرايط كمك مي‌كند و قيمت‌ها را دستخوش تغييرات فراوان خواهد كرد.
موافقان و مخالفان بورس مسكن
مديرعامل بورس دليل راه‌اندازي بورس مسكن را جلوگيري از فروش يك ملك به چند نفر عنوان كرده است. به گفته كارشناسان اين دليل نمي‌تواند براي ايجاد بورس مسكن قانع‌كننده باشد. نظارت بر خريد و فروش مسكن بر عهده اتحاديه مشاوران املاك است و بورس هيچ وظيفه‌اي در اين راستا ندارد. كارشناسان معتقدند كه ورود مسكن به بازار بورس در شان بورس كالا نيست و مي‌تواند زمينه‌سازسوداگري در اين بازار شود. مخالفان و موافقان ايجاد بورس مسكن در حالي استدلال‌هاي خود را بيان مي‌كنند كه به نظر مي‌رسد راه اندزي بورس مسكن مي‌تواند بازارهاي كاذب را ايجاد كند و به واسطه چنين بازاري دلالان و واسطه‌گران اين حوزه افزايش يابد و از اين رو بازار مسكن دچار آسيب‌ها و خسارات بيشتري شود. اينجاست كه كارشناسان اعتقاد دارند راه‌اندازي بورس مسكن نمي‌تواند اقدام مناسبي باشد و با توجه به معضلات موجود در بازار مسكن ممكن است كه بر مشكلات اين بخش افزوده شود. موافقان اين طرح نيز اعتقاد دارند كه مي‌توان از اين اقدامات جلوگيري و موجبات خانه‌دار شدن تعداد بيشتري از افراد جامعه را فراهم كرد. اين را بايد پذيرفت كه عوامل مختلفي از خانه‌دار شدن اقشار قابل توجهي از مردم ممانعت به عمل مي‌آورد كه تمام اين عوامل در قالب بورس مسكن از بين نخواهد رفت. به نظر مي‌رسد براي ساماندهي بازار مسكن راه‌اندازي بورس مسكن نمي‌تواند اقدام جايگزين و مناسبي باشد و از نابساماني‌هاي موجود در بازار مسكن بكاهد. براساس طرح جامع مسكن در سال بايد 950 هزار واحد مسكوني احداث شود كه بر طبق آمار به دست آمده در سال 93 تنها 500هزار واحد مسكوني ساخته شده كه نشان مي‌دهد ما در حال حاضر 450هزار واحد از سال قبل، كمبود واحد ساختماني داريم. اگر اين آمار را بپذيريم دولت براي بیش از يك ميليون واحد كسري انباشته از سال‌هاي قبل چه برنامه دارد؟ تكميل واحدهاي نيمه تمام شايد بتواند جبران‌کننده بخشي از كسري موجود باشد. اين در حالي است كه همانطور كه عنوان شد در يكي دو سال اخير ميزان ساخت و سازها در حوزه مسكن كاهش يافته است. بر اساس آخرين گزارش‌ها صدور پروانه‌هاي ساختماني تهران در بهار 94 نسبت به بهار 92 كاهش 63 درصدي داشته است.
مسكن يك كالاي همگن نيست
يك كارشناس مسكن در گفت‌وگو با «آرمان»عنوان مي‌كند: واگذاري مسكن و مسائل آن به بورس مسكن پیشاپیش دچار ضعف بزرگي است. اينكه بورس مسكن به شكل وسيع شكل بگيرد و بتواند انسجام پيدا كند شدني نيست. فرزين يزداني ادامه مي‌دهد: مسكن مقيد به مكان است و برعكس كالاهاي موجود در بورس همگن نيست مگر اينكه پروژه‌هاي خيلي بزرگ شهرك‌سازي در آن اتفاق بيفتد كه وارد بورس شوند، اما در مجموع وارد شدن مسكن در اين حوزه محل شك و ترديد بسيار زيادي است. او تصريح مي‌كند: مسكن يك كالاي كوچك نيست كه بتوان آن را همگن كرد و اين كاري نيست كه بورس بتواند از عهده آن بربيايد. اين اقدام نمي‌تواند هيچگونه تاثيري در روند ركود مسكن داشته باشد. شما در نظر بگيريد كه يك كالا را وارد بورس مي‌كنيد و کالا براساس آن قيمت‌گذاري مي‌شود و خريد و فروش در بورس صورت مي‌گيرد، اما مسكن به شیوه‌ای متفاوت ساخته مي‌شود و هر مجتمع آن با مجتمع‌هاي ديگر فرق دارد. يزداني با بيان اينكه بورس نمي‌تواند اين اقدامات را براي معرفي مسكن انجام دهد و شايد به شكل اوراق صندوق ذخيره ساختمان باشد كه در این صورت ارزش اوراق مهم است و نه خود واحد مسکونی، تاكيد مي‌كند: ناهمگني خصيصه مسكن است و كالاي ناهمگن هم در هيچ كجاي دنيا در بورس خريد و فروش نمي‌شود.
