احیای ابزاری که شهرک اکباتان را بنا کرد

موبنا – دولت یازدهم از ابتدای فعالیت خود تلاش کرد ابزارها و نهادهای جدید مالی را در بخش مسکن رونمایی کند؛ چرا که با توجه به تحولات اقتصادی بخصوص در دو سال پایانی دولت قبل که به تورم لجام گسیخته در بخش مسکن منجر شد روشهای قبلی دیگر کارآیی لازم را از دست داده بودند. بر این اساس دولت تدبیر و امید تلاش کرد تا ضمن ارزیابی از میزان عرضه و تقاضای بالقوه بازار مسکن و کنار گذاشتن شیوه دخالت مستقیم در ساخت و ساز، ۱۰ روش نوین را برای تامین مالی این بخش به کار گیرد و به تازگی از یازدهمین ابزار که «تاسیس، فعالیت و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» است رونمایی کرد.

توسعه بازارهای رهنی مسکن اعم از «اولیه» و «ثانویه»، «پرداخت تسهیلات بلند مدت بانکی»، «شکستن قیمت زمین با روشهایی همچون مدل زمین صفر»، «به کارگیری توسعه گران(developer) در طرحهای توسعه ای»، «طراحی مکانیزم‌های اجتماعی برای پاسخ به نیازهای مسکن اقشار پایین جامعه»، «بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی»، «راه‌اندازی صندوق‌های تامین مالی مسکن روستایی»، «توسعه شهرهای جدید»، «طراحی نسل نو شهرهای جدید» و «طراحی الزامات اجرایی، آموزش و فرهنگ‌سازی مناسب برای رعایت استانداردهای ساختمان و ارتقای صنعت ساختمان با استفاده از تکنولوژی‌های نوین ساختمانی» ۱۰ سیاستی هستند که وزارت تحت فرمان عباس آخوندی طی سه سال آنها را دنبال و بخصوص در یک سال اخیر از بسیاری ابزارها و روشها رونمایی کرد.

در روزهای اخیر هم دستورالعمل «تاسیس، فعالیت و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» به عنوان ابزاری جدید ابلاغ شد که جامعه هدف آن اقشار متوسط هستند. بنا به گفته عبده تبریزی ـ مشاور وزیر راه و شهرسازی ـ پروژه شهرک اکباتان، نمونه ای موفق از عملکرد موسسات پس انداز و صندوقهای منطقه ای بود.

طرح موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن در کنار صندوق‌های پس‌انداز یکم و دیگر طرح‌های دولت، می‌تواند قدرت خرید طبقه متوسط را به مرور افزایش دهد و سبب تحریک تقاضا در این بازار شود. وزارت راه و شهرسازی در طرح‌هایی مانند موسسات پس‌انداز یا صندوق یکم، فقط قشر متوسط را هدف گرفته است. یعنی اقشاری که قدرت پس‌انداز کردن و پرداخت اقساط تسهیلات را دارند. هرچند به گفته وزیر راه و شهرسازی برای اقشار ضعیف مسکن اجتماعی و برای اقشار پردرآمد، طرح‌های تسهیلاتی ساخت و ساز پیش‌بینی شده اما عمده تمرکز سیاستگذاران در این بخش، خانه‌های ارزان و میان قیمت برای اقشار متوسط است.

این صندوق‌ها با آورده اولیه انبوه‌سازان به عنوان زمین شکل می‌گیرد و بانک مسکن نیز به عنوان ضلع دوم تامین مالی پروژه، بخشی از آورده اولیه را خود تامین می‌کند. سپس با جمع‌آوری سپرده‌های مردم به تدریج پروژه ساخته می‌شود. بعد از نهایی شدن پروژه ساخت است که از طریق اعطای تسهیلات به سپرده‌گذاران امکان خرید واحدهای ساخته شده برای آنها مهیا خواهد شد. به هر حال در کنار صندوق پس انداز مسکن این طرح می‌تواند راهی برای توسعه توان خرید مردم و تحریک تقاضا برای واحدهای ارزان قیمت و میان قیمت باشد. از این جهت این اقدام مثبتی ارزیابی می‌شود که از سال‌ها قبل آقای آخوندی پیگیر اجرایی شدن آن بود.

موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن که در بیشتر کشورها تحت عنوان موسسات پس‌انداز و وام (Savingsand Loan Associations) یا دیگر عناوین مشابه وجود دارند، در واقع نوعی از نهادهای مالی هستند که سپرده‌های پس‌انداز خرد را دریافت کرده و وام‌های مسکن ارایه می‌کنند. هدف اصلی تاسیس اینگونه موسسات، ارایه وام‌های رهنی برای خرید ملک مسکونی در مناطق جغرافیایی مشخص است. با فراهم کردن بستر تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن، می‌توان انتظار داشت که یکی از زمینه‌های شکل‌گیری پایدار و مداوم منابع مالی مورد نیاز برای تامین مالی بخش مسکن و همچنین تسهیل و تسریع تامین مسکن اقشار مختلف جامعه بدون داشتن اثرات تورمی و ازدحامی برای دیگر بخش‌های اقتصادی فراهم شود. البته سابقه تاسیس اینگونه نهادهای تامین مالی بخش مسکن به قبل از انقلاب برمی‌گردد. در آن دوره با تصویب قانون تشویق پس‌انداز مسکن در سال ١٣٤٦، تا سال ١٣٥٨ تعداد ١٦ شرکت پس‌انداز و وام مسکن در تهران و ١٤ استان کشور تاسیس شده بود. با پیروزی انقلاب اسلامی ایران و متعاقب اجرای قانون ملی شدن بانک‌ها در سال ١٣٥٨، تمام ١٦ شرکت پس‌انداز و وام مسکن همراه با بانک ساختمان و شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان بانک‌های ایران در بانک رهنی ادغام شده و بانک مسکن را تشکیل دادند.

با ابلاغیه اخیر بانک مرکزی، از این پس موسسات جدید به طور رسمی و با شرایط خاص می‌توانند جهت جذب سپرده و اعطای تسهیلات مسکن در کنار بانک مسکن اقدام کنند؛ این موسسات به‌طور اختصاصی در یک استان مشخص فعالیت خواهند کرد.

با توجه به چالش‌ها و کمبودهایی که در تامین اعتبار تسهیلات مسکن در سطح کشور به ویژه شهرهای کلان وجود دارد و از سویی دیگر تامین وام و تسهیلات آن به عنوان کمک هزینه به طور انحصاری از طریق بانک مسکن انجام می‌شود، تصمیمات اخیر بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار به ایجاد موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن انجامیده است.

گرچه در حال حاضر بانک مسکن چند گزینه مختلف و با شرایط متفاوت برای تسهیلات‌دهی در حوزه مسکن پیش‌روی متقاضیان قرار می‌دهد، اما به هر صورت تنها نماینده شبکه بانکی در تامین بخشی از هزینه‌های مسکن بوده و طبیعتا این نمی‌تواند تمامی تقاضاهای موجود را با توجه به قیمت فعلی مسکن پاسخگو باشد.

براین اساس، قرار بر این شد تا با مجوز بانک مرکزی، موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن که البته این طرح تا حدودی در سایر کشورها نیز مرسوم است، ایجاد شده تا بتواند از طریق جذب پس‌اندازهای خرد و اعطای تسهیلات مسکن به تامین مالی این حوزه بپردازد.

ویژگی این موسسات این است که تامین اعتبار بخش مسکن را به‌طور اختصاصی در مناطق جغرافیایی مشخص از طریق جذب سپرده انجام می‌دهد که در این حالت می‌تواند هزینه تعداد بیشتری از خریداران مسکن را پوشش دهد.

براساس دستورالعمل اجرایی «تاسیس، فعالیت و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» که به تازگی اعلام و ابلاغ شده است، حداقل سرمایه‌ لازم جهت تاسیس و فعالیت موسسات در تهران ۵۰ میلیارد تومان و در سایر کلانشهرها و مراکز استان‌ها تا ۳۰ میلیارد تومان تعیین شده است که البته شورای پول و اعتبار اعلام کرده بانک مرکزی می‌تواند در مقاطع دوساله و طبق شرایطی که پیش می‌آید نسبت به تغییر و افزایش حداقل سرمایه اقدام کند و این موضوع به‌طور حتم باید با تصویب شورای پول و اعتبار انجام می‌شود.

 منبع: ایسنا