۱۷۲ درصد افزایش معاملات مسکن در یک‌سال
به‌روزترین‌ها– داده‌های آماری بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد۱۴۰۱ نشان می‌دهد در این ماه میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی با جهش ۸.۴درصدی نسبت به ماه قبل به ۳۹میلیون و ۴۱۴هزار تومان رسیده و همزمان تعداد معاملات خریدوفروش مسکن نیز با افزایش ۳۲.۳درصدی، ۱۳هزار و ۸۷۴معامله ثبت شده است. گرچه میانگین قیمت مسکن تهران در خردادماه ۳۲.۸درصد بالاتر از خرداد سال قبل بوده و همچنان ۲۳.۸واحد درصد کمتر از نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌کننده در خردادماه است؛ اما تعداد معاملات در این بازه یک‌ساله ۱۷۱.۹درصد بیشتر شده که می‌تواند نشانه ارزنده شدن مسکن در نگاه سرمایه‌گذاران در سایه انتظارات تورمی پیش‌رو باشد.
کلنگی‌ها روی بورس
از سال۱۳۹۱ که رکود بازار مسکن شهر تهران آغاز شد تا سال۱۴۰۱ که انتظار می‌رفت دوره جدیدی از رکود این بازار آغاز شود، سهم واحدهای نوساز و با عمر کمتر از ۵سال از کل معاملات این بازار به حدود نصف کاهش پیدا کرده است اما در مقابل سهم واحدهای با عمر بیش از ۲۰سال که چندان برای سکونت جذاب نیستند حدود ۳.۵برابر افزایش داشته است. در سال ۱۳۹۲تقریبا ۶۰درصد معاملات مسکن تهران به واحدهای با عمر کمتر از ۵سال اختصاص داشت و سهم واحدهای با عمر بیش از ۲۰سال به ۶درصد می‌رسید اما در خرداد۱۴۰۱ سهم نوسازها به ۳۰درصد و سهم واحدهای قدیمی به بالای ۲۰درصد رسیده است. این آمارها جدای از اینکه از ناتوانی قدرت خرید در مقابل جهش قیمت مسکن و کوچ ناگزیر خریداران به واحدهای قدیمی‌تر و ارزان‌تر حکایت دارد، نشانه آشکاری از افول تولید مسکن شهری است که عملا با کاهش عرضه مؤثر بازار، راه را برای افزایش عطش تقاضا باز کرده است.
به گزارش همشهری، بررسی آمارهای مربوط به تورم نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران حاکی از این است که حتی در دوره رکود نسبی بازار مسکن، روند رو به رشد قیمت نهاده‌ها ادامه پیدا کرده و همزمان با رشد هزینه‌های دستمزد، عوارض و…، میانگین قیمت ساخت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران را تا ۴برابر در ۳سال اخیر افزایش داده است. البته در شهر تهران سهم زمین از قیمت فروش مسکن چنان بالاست که حتی افزایش ۳برابری هزینه ساخت نیز قادر نیست جهش‌های متولی قیمت مسکن را توجیه کند اما به‌هرحال، این مسئله یکی از محرک‌های موج‌های تورمی مسکن محسوب می‌شود و نمی‌توان آن را نادیده گرفت.
شکاف قیمتی مسکن تهران
آمارهای منتشر شده از اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی نشان می‌دهد در معاملات بازار مسکن شهر تهران خرداد ۱۴۰۱، بالاترین میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران به منطقه یک اختصاص داشته و میانگین قیمت مسکن در این منطقه با ۲۲.۳درصد نسبت به سال قبل به حوالی ۸۱میلیون و ۱۰۰هزار تومان رسیده است. در مقابل پایین‌ترین قیمت مسکن شهر تهران به منطقه ۱۸تعلق داشته و میانگین قیمت مسکن در این منطقه با رشد ۳۹.۹درصدی به ۱۹میلیون و ۵۸۹هزار تومان رسیده است. با این حساب، شکاف میان گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق شهر تهران از نظر میانگین قیمت مسکن در خردادماه امسال، به ۴.۱۴برابر رسیده است. به گزارش همشهری، بررسی آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد در خردادماه نیز مانند اردیبهشت، شتاب رشد قیمت مسکن در مناطقی از تهران که نسبت به سایر مناطق ارزان‌تر محسوب می‌شوند، بیشتر از مناطق اعیان‌نشین و گران شهر بوده است. این مسئله می‌تواند حاکی از این باشد که جهش‌های متوالی قیمت مسکن در شهر تهران، حتی متقاضیان سرمایه‌گذاری را نیز ناتوان کرده و آنها را به سمت خرید خانه‌های ارزان‌تر در مناطق پایین‌دست سوق داده است.
شاخص‌های آماری معاملات مسکن
بررسی بازار مسکن شهر تهران در خردادماه۱۴۰۱ براساس توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده نشان می‌دهد به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰مترمربع، سهمی معادل ۵۳.۷درصد از معاملات انجام شده را به‌خود اختصاص دادند. با توجه به مقتضیات بازار مسکن، بخش عمده تقاضای مصرفی مسکن که البته تعداد آنها در مقایسه با خریداران سرمایه‌گذاری چندان بالا نیست، به همین واحدهای زیر ۸۰مترمربع مربوط می‌شود. همچنین آمارها حاکی از این است که ۵۷.۳درصد واحدهای مسکونی در این ماه با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر معامله شده‌اند و ۵۳.۸درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۳میلیارد تومان اختصاص داشته است. از نگاهی دیگر، توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در خردادماه سال۱۴۰۱ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه۵ با سهم ۱۴.۴درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به‌خود اختصاص داده است. همچنین مناطق۲ و ۱۰ به‌ترتیب با سهم ۹.۶ و ۹درصدی از کل معاملات انجام شده در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
اجاره‌بهای مسکن زیر ضرب تورم
بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در خردادماه سال۱۴۰۱ نشان‌دهنده رشد به‌ترتیب معادل ۴۶.۵ و ۵۱.۲درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است. طبق اعلام بانک مرکزی، در خردادماه رشد ماهانه شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران معادل ۲.۷درصد و در کل مناطق شهری معادل ۳درصد برآورد شده است. در شرایط فعلی، براساس مصوبه سران قوا، قراردادهای اجاره سررسید شده در صورت تمایل مستأجر برای ادامه سکونت، به‌صورت خودکار برای یک‌سال دیگر تمدید می‌شود و حداکثر افزایش قیمت مجاز برای این قراردادها نیز در شهر تهران معادل ۲۵درصد و در سایر نقاط شهری معادل ۲۰درصد تعیین شده است.
با توجه به آمارهای بازار اجاره در خردادماه، مستأجران با مصوبه سران قوا در شهر تهران ۲۱.۵واحد درصد از تورم فعلی بازار را دور می‌زنند و مستأجران سایر شهرها از تن دادن به ۳۱.۲واحد درصد از تورم فعلی بازار اجاره‌بهای مسکن معاف می‌شوند. البته اختلاف حدود ۱۰۰درصدی نرخ تعیین شده برای تمدید اجباری قراردادهای اجاره با تورم واقعی این بازار، می‌تواند یک عامل قوی برای دور زدن قانون و رعایت نشدن مصوبه سران قوا نیز باشد که متولیان باید تمهیداتی برای خنثی‌سازی آن بیندیشند.
منبع: همشهری
