بازار مسکن تهران برای دومین ماه متوالی در سال جدید با تکانه‌های تورمی سنگین روبه‌رو بوده و فقط در همین 2ماه، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی 15درصد رشد کرده است. این جهش تورمی از مهر1399 تاکنون بی‌سابقه بوده و می‌تواند نشانه جدی برای خروج این بازار از فاز تخلیه حباب قیمتی باشد.
به‌روزترین‌ها– داده‌های آماری بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد۱۴۰۱ نشان می‌دهد در این ماه میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی با جهش 8.4درصدی نسبت به ماه قبل به 39میلیون و 414هزار تومان رسیده و همزمان تعداد معاملات خریدوفروش مسکن نیز با افزایش ۳۲.۳درصدی، 13هزار و 874معامله ثبت شده است. گرچه میانگین قیمت مسکن تهران در خردادماه 32.8درصد بالاتر از خرداد سال قبل بوده و همچنان 23.8واحد درصد کمتر از نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌کننده در خردادماه است؛ اما تعداد معاملات در این بازه یک‌ساله 171.9درصد بیشتر شده که می‌تواند نشانه ارزنده شدن مسکن در نگاه سرمایه‌گذاران در سایه انتظارات تورمی پیش‌رو باشد.
کلنگی‌ها روی بورس
از سال1391 که رکود بازار مسکن شهر تهران آغاز شد تا سال1401 که انتظار می‌رفت دوره جدیدی از رکود این بازار آغاز شود، سهم واحدهای نوساز و با عمر کمتر از 5سال از کل معاملات این بازار به حدود نصف کاهش پیدا کرده است اما در مقابل سهم واحدهای با عمر بیش از 20سال که چندان برای سکونت جذاب نیستند حدود 3.5برابر افزایش داشته است. در سال 1392تقریبا 60درصد معاملات مسکن تهران به واحدهای با عمر کمتر از 5سال اختصاص داشت و سهم واحدهای با عمر بیش از 20سال به 6درصد می‌رسید اما در خرداد1401 سهم نوسازها به 30درصد و سهم واحدهای قدیمی به بالای 20درصد رسیده است. این آمارها جدای از اینکه از ناتوانی قدرت خرید در مقابل جهش قیمت مسکن و کوچ ناگزیر خریداران به واحدهای قدیمی‌تر و ارزان‌تر حکایت دارد، نشانه آشکاری از افول تولید مسکن شهری است که عملا با کاهش عرضه مؤثر بازار، راه را برای افزایش عطش تقاضا باز کرده است.
به گزارش همشهری، بررسی آمارهای مربوط به تورم نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران حاکی از این است که حتی در دوره رکود نسبی بازار مسکن، روند رو به رشد قیمت نهاده‌ها ادامه پیدا کرده و همزمان با رشد هزینه‌های دستمزد، عوارض و…، میانگین قیمت ساخت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران را تا 4برابر در 3سال اخیر افزایش داده است. البته در شهر تهران سهم زمین از قیمت فروش مسکن چنان بالاست که حتی افزایش 3برابری هزینه ساخت نیز قادر نیست جهش‌های متولی قیمت مسکن را توجیه کند اما به‌هرحال، این مسئله یکی از محرک‌های موج‌های تورمی مسکن محسوب می‌شود و نمی‌توان آن را نادیده گرفت.
شکاف قیمتی مسکن تهران
آمارهای منتشر شده از اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی نشان می‌دهد در معاملات بازار مسکن شهر تهران خرداد 1401، بالاترین میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران به منطقه یک اختصاص داشته و میانگین قیمت مسکن در این منطقه با 22.3درصد نسبت به سال قبل به حوالی 81میلیون و 100هزار تومان رسیده است. در مقابل پایین‌ترین قیمت مسکن شهر تهران به منطقه 18تعلق داشته و میانگین قیمت مسکن در این منطقه با رشد 39.9درصدی به 19میلیون و 589هزار تومان رسیده است. با این حساب، شکاف میان گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق شهر تهران از نظر میانگین قیمت مسکن در خردادماه امسال، به 4.14برابر رسیده است. به گزارش همشهری، بررسی آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد در خردادماه نیز مانند اردیبهشت، شتاب رشد قیمت مسکن در مناطقی از تهران که نسبت به سایر مناطق ارزان‌تر محسوب می‌شوند، بیشتر از مناطق اعیان‌نشین و گران شهر بوده است. این مسئله می‌تواند حاکی از این باشد که جهش‌های متوالی قیمت مسکن در شهر تهران، حتی متقاضیان سرمایه‌گذاری را نیز ناتوان کرده و آنها را به سمت خرید خانه‌های ارزان‌تر در مناطق پایین‌دست سوق داده است.
شاخص‌های آماری معاملات مسکن
بررسی بازار مسکن شهر تهران در خردادماه1401 براساس توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده نشان می‌دهد به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰مترمربع، سهمی معادل 53.7درصد از معاملات انجام شده را به‌خود اختصاص دادند. با توجه به مقتضیات بازار مسکن، بخش عمده تقاضای مصرفی مسکن که البته تعداد آنها در مقایسه با خریداران سرمایه‌گذاری چندان بالا نیست، به همین واحدهای زیر 80مترمربع مربوط می‌شود. همچنین آمارها حاکی از این است که 57.3درصد واحدهای مسکونی در این ماه با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر معامله شده‌اند و ۵۳.۸درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۳میلیارد تومان اختصاص داشته است. از نگاهی دیگر، توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در خردادماه سال۱۴۰۱ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه۵ با سهم 14.4درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به‌خود اختصاص داده است. همچنین مناطق۲ و ۱۰ به‌ترتیب با سهم ۹.۶ و ۹درصدی از کل معاملات انجام شده در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
اجاره‌بهای مسکن زیر ضرب تورم
بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در خردادماه سال۱۴۰۱ نشان‌دهنده رشد به‌ترتیب معادل 46.5 و ۵۱.۲درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است. طبق اعلام بانک مرکزی، در خردادماه رشد ماهانه شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران معادل 2.7درصد و در کل مناطق شهری معادل ۳درصد برآورد شده است. در شرایط فعلی، براساس مصوبه سران قوا، قراردادهای اجاره سررسید شده در صورت تمایل مستأجر برای ادامه سکونت، به‌صورت خودکار برای یک‌سال دیگر تمدید می‌شود و حداکثر افزایش قیمت مجاز برای این قراردادها نیز در شهر تهران معادل 25درصد و در سایر نقاط شهری معادل 20درصد تعیین شده است.
با توجه به آمارهای بازار اجاره در خردادماه، مستأجران با مصوبه سران قوا در شهر تهران 21.5واحد درصد از تورم فعلی بازار را دور می‌زنند و مستأجران سایر شهرها از تن دادن به 31.2واحد درصد از تورم فعلی بازار اجاره‌بهای مسکن معاف می‌شوند. البته اختلاف حدود 100درصدی نرخ تعیین شده برای تمدید اجباری قراردادهای اجاره با تورم واقعی این بازار، می‌تواند یک عامل قوی برای دور زدن قانون و رعایت نشدن مصوبه سران قوا نیز باشد که متولیان باید تمهیداتی برای خنثی‌سازی آن بیندیشند.
منبع: همشهری
