سقف 25 درصدی برای اجاره بها در تهران
با آغاز فصل نقل و انتقالات مسکن در تهران، دولت سقف افزایش اجاره‌بها را به ۲۵ درصد محدود کرده و هشدار داده که هرگونه تخلف از این نرخ، موجران و مشاوران املاک را مشمول جرایم و حتی پلمب می‌کند. همزمان، بروز پدیده اجاره دلاری آپارتمان‌های لوکس صدای نهادهای نظارتی را بیش از پیش درآورده و حالا مستأجران مسیرهای جدیدی برای شکایت و احقاق حق یافته‌اند.
آغاز التهابات بازار اجاره در تهران
به گزارش به‌روزترین‌ها هر ساله با فرارسیدن تابستان و شروع فصل جابه‌جایی، نگرانی‌های مستأجران درباره افزایش لجام‌گسیخته اجاره‌بها دوباره مطرح می‌شود. تهران، به عنوان پرجمعیت‌ترین و پرتقاضاترین بازار مسکن کشور، این روزها شاهد تصمیمی سرنوشت‌ساز برای جلوگیری از رشد بی‌حساب و کتاب اجاره‌بهاست: «سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره نسبت به سال قبل»؛ تصمیمی که به گفته مسئولان، بخشی از چتر حمایتی دولت برای آرامش بازار مسکن و کاهش فشار بر خانوارهاست.
جزئیات مصوبه جدید و ضمانت‌اجرای آن
رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، ضمن اعلام این مقررات جدید، تأکید کرد: «براساس مصوبات شورای عالی مسکن استان، حداکثر رشد مجاز اجاره بها در پایتخت ۲۵ درصد تعیین شده است. در دیگر شهرهای استان با جمعیت بالای ۱۰۰ هزار نفر و مراکز جدید، این نرخ ۲۰ درصد و شهرهای کوچک‌تر مشمول این محدودیت نیستند.»
اما موضوع مهم‌تر، ضمانت اجرایی این سقف است. بر اساس قانون ساماندهی بازار مسکن (مصوب ۱۴۰۲)، رعایت سقف تعیین‌شده برای اجاره یک الزام قانونی است. در صورت تخطی، رصد و نظارت توسط اتحادیه مشاوران املاک، سازمان تعزیرات حکومتی و اتاق اصناف صورت می‌گیرد و برای متخلفان، جریمه‌های نقدی و حتی پلمب واحد صنفی پیش‌بینی شده است.
راه‌های شکایت و رسیدگی
منظور از ضمانت اجرا تنها برخورد قضایی نیست؛ مستأجرانی که موجر یا مشاور املاک، قراردادی با بیش از نرخ مصوب به آنها تحمیل کند، می‌توانند به مراجع حقوقی همچون شورای حل اختلاف یا سازمان تعزیرات حکومتی مراجعه کنند. به گفته خالقی، «تعزیرات به سرعت به شکایات وارد و از حق مستأجر دفاع خواهد کرد.» همچنین سامانه‌های ثبت قرارداد مانند سامانه خودنویس با هدف شفافیت بیشتر ارائه شده و امکان تنظیم رایگان قرارداد را فراهم می‌کند.
اجاره دلاری؛ از شایعه تا واقعیت
یکی از موضوعات داغ امسال، مطرح شدن اجاره‌بهای دلاری در برخی مناطق تهران بود؛ موضوعی که نگرانی‌ها درباره رشد افسارگسیخته نرخ‌ها و تضعیف پول ملی را افزایش داد. بررسی‌های خبرنگار ما نشان می‌دهد موارد اجاره دلاری محدود به تعداد اندکی از آپارتمان‌های لوکس مبله در شمال تهران است که تقریباً همه مشتریان آن اتباع خارجی هستند. با این حال، کارشناسان نسبت به گسترش یافتن این روند هشدار داده و بر کنترل جدی آن تأکید دارند.
بر اساس گزارش‌ها، «وفق ماده ۱۰ قانون مدنی و طبق رأی جدید دیوان عدالت اداری، تنظیم هرگونه قرارداد خرید یا اجاره مسکن با ارزی غیر از ریال (اعم از دلار یا یورو) فاقد ارزش رسمی بوده و قابلیت رسیدگی قضایی ندارد.» مقامات راه و شهرسازی نیز اعلام کرده‌اند که با تبلیغ‌کنندگان چنین اجاره‌هایی، به فوریت برخورد می‌شود.
دلایل و پیامدهای تصویب سقف اجاره
علت اصلی این سیاست، افزایش حدود ۵۰ درصدی اجاره در برخی مناطق تهران ظرف دو سال گذشته و کاهش چشمگیر قدرت خرید خانوارهاست. بنابر آمار مرکز آمار ایران، رشد متوسط اجاره ماهانه در تهران از بهار ۱۴۰۱ تا بهار ۱۴۰۳ بیش از ۷۰ درصد برآورد شده است. طی سال جاری هم بنا به آمار بانک مرکزی، میانگین نرخ رشد اجاره در مقایسه با مدت مشابه سال قبل حدود ۴۱ درصد بوده است.
دولت تلاش دارد با این سقف‌گذاری، آرامش نسبی به بازار بازگرداند و مانع از حذف مستاجران کم‌درآمد از کلان‌شهرها شود. اگرچه برخی کارشناسان معتقدند سقف‌گذاری به تنهایی کافی نیست و بدون اقدامات تکمیلی همچون افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای، کنترل سوداگری و حمایت مالی بیشتر از مستأجران، تاثیرگذاری بلندمدت اندکی خواهد داشت.
چالش‌های اجرایی در بازار واقعی
با وجود مصوبات قانونی، اجرای عملی سقف اجاره با چالش‌هایی اساسی روبروست. براساس نظرسنجی ایسپا (اسفند ۱۴۰۲)، بیش از ۴۵ درصد اجاره‌نامه‌ها در خارج از سامانه معاملات کشور تنظیم می‌شود و بسیاری از موجران تمایلی به ثبت رسمی رقم واقعی اجاره ندارند.
همچنین برخی مالکان برای دور زدن مقررات، مبلغ ودیعه را نامتعارف بالا می‌برند یا بخش عمده‌ای از اجاره را به صورت ودیعه‌گذاری (رهن کامل یا ترکیبی از ودیعه و اجاره) دریافت می‌کنند. در این وضعیت، اثبات تخلف و پیگیری حقوقی برای مستأجران دشوارتر می‌شود.
نقش سامانه خودنویس و ابزارهای نظارت
سامانه «خودنویس» که وزارت راه برای ثبت آنلاین و رایگان قراردادهای اجاره معرفی کرده، گام مهمی برای افزایش شفافیت و تسهیل ثبت شکایت تلقی می‌شود. بنا بر آمار رسمی، طی یک ماه گذشته بیش از ۲۵ هزار قرارداد از طریق این سامانه ثبت شده و پیش‌بینی می‌شود درصد استفاده از آن در ماه‌های آینده افزایش یابد.
همچنین، تشدید نظارت بر پلتفرم‌های آگهی مسکن (همچون دیوار، شیپور و…) مطرح شده؛ دولت مقرر کرده در صورت درج آگهی خارج از نرخ‌های مصوب، آگهی‌دهنده مشمول جرایم سنگین خواهد شد.
نظر کارشناسان: سقف اجاره کافی است؟
دکتر محمود روح‌الامینی، پژوهشگر اقتصاد مسکن، درباره تاثیر مصوبه می‌گوید: «سیاست سقف‌گذاری اجاره تا حدی می‌تواند جلوی رفتارهای هیجانی و افزایش‌های غیرمنطقی را بگیرد. اما باید توجه داشت این مصوبه زمانی اثرگذار خواهد بود که همراه با بسته‌های حمایتی دولت و روان‌سازی تولید و عرضه مسکن باشد؛ در غیر این صورت سیگنال‌های بازار دلالی و تورم، سقف را به راحتی دور خواهند زد.»
برخی دیگر از کارشناسان معتقدند چنانچه سیاست‌های تکمیلی از جمله پرداخت وام ودیعه به مستأجران، مالیات بر خانه‌‌های خالی و تسهیل در ساخت و ساز عملی نشود، این سقف ممکن است تنها روی کاغذ باقی بماند.
واکنش بازار و رفتار موجران
بررسی میدانی خبرنگار ما نشان می‌دهد بخشی از موجران منصف به نرخ‌های مصوب پایبندند؛ اما با توجه به تورم عمومی اقتصاد، درصد قابل توجهی از مالکان به دنبال انعقاد قرارداد خارج از مقررات هستند و مستاجران نیز اغلب به دلیل نگرانی از یافتن خانه مناسب، ناگزیر به پذیرش شرایط تحمیلی می‌شوند.
یکی از مستأجران در جنوب شهر می‌گوید: «صاحبخانه به بهانه افزایش قیمت‌ها اصرار به افزایش ۴۰ درصدی داشت. وقتی گفتم طبق قانون باید فقط ۲۵ درصد اضافه شود، تهدید کرد که قرارداد را تمدید نمی‌کند.» این داستان برای بسیاری از خانواده‌ها در بخش‌های مختلف شهر تکرار می‌شود.
فشار بر مشاوران املاک و واکنش اتحادیه‌ها
طبق بخشنامه جدید، اتحادیه مشاوران املاک و اتاق اصناف مسئولیت جدی در راستای کنترل قراردادها دارند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اخیراً اعلام کرده: «مشاوران املاکی حق ندارند قراردادی بالاتر از سقف مصوب تنظیم کنند و سامانه‌های نظارتی به صورت هوشمند تخلفات را رصد کرده و تعلیق یا پلمب واحد صنفی متخلف قطعی خواهد بود.»
جمع‌بندی و توصیه‌های نهایی
دولت با وضع سقف‌های معین بر افزایش اجاره بها و به کارگیری ابزارهای نظارتی و حمایتی، تلاش دارد فضای پرتنش بازار اجاره را مدیریت و حقوق مستاجران را صیانت کند. هرچند چالش‌های اجرایی باقی است و تحقق اهداف مصوبه نیازمند همکاری بیشتر موجران، اصرار مستاجران بر ثبت رسمی قرارداد و پیگیری حقوقی تخلفات است.
در عین حال، بهره‌گیری از سامانه‌های ثبت قرارداد، آگاهی از حقوق قانونی و مراجعه به مراجع ذی‌صلاح در صورت تخلف، مهم‌ترین توصیه به مستأجران در شرایط فعلی است.
