آرامش کم‌سابقه در بازار مسکن؛ پس از 7 سال التهاب
بازار مسکن ایران که سال‌ها درگیر موج‌های تورمی و رشد افسارگسیخته قیمت‌ها بود، اکنون پس از هفت سال برای اولین‌بار نشانه‌هایی از ثبات نسبی را تجربه می‌کند. مجموعه‌ای از عوامل از جمله رکود معاملات، افت سرعت رشد قیمت‌ها و اجرای قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی، فضای پرتنش این بازار را به آرامشی شکننده اما امیدوارکننده بدل کرده است.
کاهش تورم پس از یک دوره فرساینده
به گزارش به‌روزترین‌ها بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، نرخ تورم بخش مسکن در ماه‌های اخیر به شکل محسوسی کاهش یافته است؛ آماری که گزارش‌های میدانی نیز آن را تأیید می‌کنند. این تغییر مسیر پس از دوره‌ای رخ داد که از سال ۱۳۹۷ تا پایان ۱۴۰۲، قیمت مسکن با شتابی بی‌وقفه رو به صعود بود.
آخرین گزارش رسمی منتشرشده، مرداد سال گذشته را ثبت کرده که میانگین قیمت آپارتمان در تهران به ۸۸.۵ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده بود. حذف سامانه قدیمی املاک و مستغلات و جایگزینی پلتفرم‌های «خودنویس» و «کاتب» باعث شد انتشار آمارهای ماهانه به وقفه بیفتد و شفافیت بازار تا حدی تحت‌الشعاع قرار گیرد.
- در سامانه خودنویس، ثبت قرارداد برای عموم آزاد است.
- در سامانه کاتب، تنها مشاوران املاک مجاز به ثبت معاملات هستند.
با این حال، حجم بالاتر معاملات در «کاتب» و عدم ارائه داده‌های آن به مراجع آماری، باعث شده تحلیل دقیق و رسمی از بازار زمان‌بر شود.
رکود معاملات و کاهش مراجعات
گزارش میدانی از برخی دفاتر مشاوران املاک مناطق شرقی پایتخت نشان می‌دهد که حجم مراجعات در پایین‌ترین سطح یک دهه گذشته قرار دارد. حتی برخی بنگاه‌ها ماه‌ها بدون انعقاد یک قرارداد خرید و فروش فعال هستند.
در مناطق شمالی تهران نیز افت قیمت‌ها بین ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع مشهود است. حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی، در نشست اخیر خود کاهش تورم اجاره‌بها را نیز تأیید کرد. طبق گفته او، در چهار ماه نخست امسال نرخ تورم ماهانه اجاره بین ۲ درصد و کمتر بوده؛ رقمی کمتر از تورم عمومی، حتی در اوج فصل جابجایی.
بیشتر بخوانید: بازار اجاره و علل افت تورم آن
تحولات عرضه؛ مهاجرت معکوس و تخفیف‌های بی‌سابقه
یکی از عواملی که امسال عرضه واحدهای اجاره‌ای را افزایش داده، خروج ۱.۵ میلیون تبعه خارجی از کشور در پنج ماه ابتدایی سال است. به گفته فعالان بازار، اکنون میزان عرضه در برخی مناطق چند برابر تقاضاست؛ اما حتی واحدهایی که با تخفیف‌های سنگین به بازار می‌آیند، بعضاً با عدم استقبال روبه‌رو می‌شوند.
فشار حاصل از این رکود بیش از همه بر دوش مشاوران املاک سنگینی کرده است. آمار اتحادیه نشان می‌دهد که در سال ۱۴۰۳، نزدیک به هزار پروانه کسب در این صنف ابطال شده و شمار مجوزهای جدید کمتر از نصف این رقم بوده است.
قانون تازه برای مهار سوداگری
۲۵ مرداد ۱۴۰۴، ریاست‌جمهوری قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی را ابلاغ کرد؛ قانونی که هدفش مهار خرید و فروش‌های غیرمصرفی است. بر اساس آن، هر سرپرست خانوار تنها مجاز به انجام دو معامله در سال برای ملک یا خودرو است که از مالیات معاف خواهد بود؛ بیش از این سقف، مشمول مالیات ۱ درصدی می‌شود.
کارشناسان معتقدند این قانون در کنار رکود فعلی، می‌تواند بازار را از دخالت‌های سوداگرانه و موج‌سازی‌های کوتاه‌مدت تا حدی دور کند.
جزایر مقاوم در برابر رکود
با وجود افت محسوس معاملات، برخی مناطق پرتقاضا مانند مناطق ۲، ۳ و ۵ تهران همچنان سهم قابل‌توجهی از فایل‌های فروش را حفظ کرده‌اند. به اعتقاد تحلیلگران، انگیزه مصرفی در این مناطق به اندازه‌ای بالاست که حتی شوک‌های خارجی نیز تأثیر محدودی بر آنها می‌گذارد.
با این حال، کاهش قدرت خرید متقاضیان واقعی، همراه با ابهامات سیاسی و اقتصادی منطقه، سبب شده سمت تقاضا محتاطانه‌تر از همیشه رفتار کند.
