مسکن در انتظار ارزانی

به‌روزترین‌ها– بازار مسکن همانند بازارهای دیگر، سال‌های اخیر را در تنش و نابسامانی قیمت طی کرده است. اما اخیرا با افزایش زمزمه‌ها درخصوص احیای برجام، گمانه‌زنی‌هایی درخصوص بهبود شرایط بازارهای اقتصادی به خصوص بخش مسکن به وجود آمده است. محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی در گفت‌وگو با ایرنا درخصوص احتمال کاهش قیمت در بازار مسکن گفته است: «روند نزولی که در بارار ارز و طلا آغاز شده است، تاثیر مثبتی در شکست حباب مسکن دارد. مسکن به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است و همزمان با بازار رقیب رشد کرده که باعث شده تا قیمت‌های فعلی، واقعی نباشد. قیمت کنونی مسکن چندین برابر افزایش قیمت مصالح ساختمانی رشد داشته که ناشی از رقابت با بازار‌های موازی و تاثیرگذار است.»
وی پیش‌بینی کرد که همزمان با بهبود شرایط سیاست خارجی، کاهش قیمت در بازار‌های رقیب از جمله طلا بورس و ارز رخ داده و ممکن است شاهد کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن باشیم.

این صحبت‌ها در حالی مطرح می‌شود که برخی‌ها معتقدند بازار مسکن آنچنان متاثر از نرخ ارز نبوده و برای کاهش قیمت‌ باید برخی از سیاست‌ها اصلاح شود. در این راستا مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن با اشاره به رابطه نرخ ارز و قیمت در بازار مسکن به «ابتکار» گفت: برای هر پیش‌بینی باید ببینیم که ریزش قیمت‌ها در بازار ارز تا چه اندازه خواهد بود. فعلا که ریزش‌ها جزئی بوده و نمی‌توان خیلی روی آن حسابی باز کرد. ریزش قیمت‌ ارز نیز بستگی به چگونگی مذاکرات دارد. از سوی دیگر باید ببینیم که اگر مذاکرات به نتیجه برسد، سیاست‌های دولت و بانک مرکزی در استفاده از ارزهای برگشتی چگونه خواهد بود. بنابراین تا زمانی که تمامی عوامل تاثیرگذار به نتیجه نرسند نمی‌توان پیش‌بینی از وضعیت دیگر بازارها داشت.
این فعال بازار مسکن با بررسی عوامل موثر در تعیین قیمت تمام‌شده در این بخش ادامه داد: هنگامی که درباره بازار مسکن به خصوص در شهری همچون تهران صحبت می‌کنیم باید بدانیم که قیمت تمام‌شده مسکن حدود ۷۰ درصد به قیمت زمین و عوارض شهری باز می‌گردد و قسمتی هم که به ساخت مربوط می‌شود و آنچنان به ارز وابستگی ندارد، برعکس هزینه ساخت بیشتر به بخش ریالی مربوط می‌شود و بخش ریالی‌ هم مرتبط با تورم عمومی است. بنابراین انتظار نمی‌رود که با کاهش نرخ ارز، قیمت تمام‌شده مسکن دچار تغییرات قیمتی شود، این در حالی است که حتی پیش‌بینی افزایش قیمت را نیز داریم و اگر هم روند کاهش قیمت باشد بسیار جزئی خواهد بود.
حباب بازارهای مالی به شدت تحت تاثیر تورم انتظاری است
وی افزود: مسئله مهم این است که حباب بازارهای مالی به شدت تحت تاثیر تورم انتظاری قرار دارد و اگر تحولات به سمتی برود که انتظارات تورمی کاهش یابد و مردم اعتمادی به اقتصاد پیدا کنند آن‌وقت بخشی از حباب‌ها می‌ترکد و تغییری در قیمت‌ها ایجاد می‌شود. اما همین مسئله هم ابعاد گسترده‌ای در بازار مسکن نخواهد داشت.
سلطان‌محمدی با بیان اینکه بازار مسکن اساسا بخش لَختی است، ادامه داد: بازار مسکن اساسا بخش لَختی است و واکنش‌های آنی و هیجانی نسبت به تغییرات نشان نمی‌دهد. اگر هم واکنشی داشته باشد در کاهش حجم معاملات خواهد بود، بنابراین برای پیش‌بینی وضعیت باید ببینیم که تصمیمات و بازار طی ماه‌های آتی به چه سمتی حرکت خواهد کرد. ممکن است در کوتاه‌مدت شاهد شوک و نوساناتی در بازار باشیم اما در میان‌مدت و بلند‌مدت اتفاق عجیبی در قیمت‌ها رخ نخواهد داد، مگر اینکه سیاست‌ها سبب افزایش تولید و عرضه شود، در آن صورت قطعا عرضه و تقاضا منظم می‌شود و تکانی به بازار خواهد داد.
دلالان واقعیت بازار مسکن نیستند
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش رفتار دلالان در افزایش قیمت تا چه اندازه تاثیرگذار بوده و آیا دلالان اجازه کاهش قیمت در بازار مسکن را می‌دهند یا خیر، گفت: اینکه بخواهیم بگوییم بازارهای مالی تحت تاثیر رفتار و خواست دلالان دچار روند کاهش و یا افزایش می‌شوند تصور واقع‌بینانه‌ای نیست. بازار مسکن از گذشته تا به حال دوره‌های رونق و رکود را داشته و عده‌ای تصور می‌کنند که دلالان در یک دوره‌هایی ظاهر می‌شوند و بازار را ببه سمت پایین و بالا تغییر می‌دهند. واقعیت بازار، چنین تصوری نیست و مهم‌ترین فاکتور برای تعیین قیمت مسئله عرضه و تقاضا است.
وی با اشاره به این مسئله که واحدهای عرضه‌شده نتوانسته تقاضای شهرها را پوشش دهد گفت: بازار طی سال‌های اخیر دچار شوک‌های قیمتی شده است به دلیل کاهش عرضه بوده و واحدهای عرضه‌شده نتوانسته تقاضای شهرها را پوشش دهد. بنابراین افزایش قیمت مسکن در سال‌های گذشته بیشتر به دلیل افزایش قیمت زمین، هزینه‌های اداری (مانند انشعابات، پروانه ساخت)، افزایش هزینه‌های ساخت و کاهش حجم عرضه بوده است.
این فعال بازار ادامه داد: مسائل گفته شده حقیقت بازار بوده و نمی‌توانیم چشممان را روی این واقعیت ببندیم و بگوییم که عده‌ای هستند که به طور توطعه‌آمیز قیمت‌ها را بالا می‌برند. درست است که در بازارهای مالی دلالان در شرایطی که مولفه‌های اقتصادی احتمال روند کاهش قیمت را تشدید می‌کند تلاش‌هایی برای جلوگیری از سقوط قیمت‌ها می‌کنند اما قطعا افزایش قیمت به خصوص در بخش مسکن به دست چند دلال نخواهد بود.
حفاظت از سرمایه در برابر تورم رفتاری طبیعی است
سلطان‌محمدی با بررسی رفتار سوداگران در زمان تورم ادامه داد: بدون شک افرادی هستند که برای سوداگری وارد بازار مسکن می‌شوند. هنگامی که ما با تورم سرسام‌آور روبه‌رو هستیم طبیعی است که افراد برای محافظت از سرمایه‌ خود وارد بازارهای مالی همچون ارز، طلا، مسکن و بورس شوند. به هرحال پس‌اندازها در مقابل تورم همچون قالب یخ در برابر آفتاب است که به سرعت در حال آب شدن بوده بنابراین حفاظت از سرمایه یک رفتار کاملا طبیعی است. این هم یکی دیگر از واقعیت‌های اقتصاد است که نمی‌توان منکر آن شد. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه رفتار سوداگرایانه نتیجه سیاست‌هایی است که منجربه تورم می‌شود، افزود: پس رفتار سوداگرایانه نتیجه سیاست‌هایی است که منجربه تورم و ضعف‌های اقتصادی می‌شود و نمی‌توان دلالان و یا واسطه‌گران را مسبب گرانی در بازارها دانست. پس برای هرگونه پیش‌بینی و نظر در هر بخش از اقتصاد باید به واقعیت‌ها توجه داشته باشیم. همانطور که اشاره کردم اگر سیاست‌ها اصلاح شود شاید تعدیل قیمت را در بازارها از جمله بازار مسکن داشته باشیم. ما باید بدانیم بازارهای اقتصادی با حرف و شعار اصلاح نمی‌شود.

 منبع: ابتکار