وی با مثبت ارزیابی کردن مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار برای انحصارشکنی پرداخت وام که پیش از این تنها از سوی یک بانک عامل صورت می‌گرفت، در عین حال ضعف توان و تمایل بانک‌های تجاری برای عاملیت پرداخت وام خرید مسکن را یکی از مسائلی عنوان کرد که باید با راهکارهای مناسب مورد توجه قرار بگیرد. یزدانی بر خلاف برخی که معتقدند افزایش وام خرید مسکن می‌تواند اثرات تورمی بر قیمت مسکن داشته باشد، معتقد است: میزان افزایش صورت گرفته در وام مسکن هر چند تا میزان قابل توجهی می‌تواند نیاز خانه اولی‌های متقاضی واحدهای مسکونی معمولی را پوشش دهد اما به حدی نیست که بتواند باعث ایجاد موج عظیمی از تقاضا در بازار معاملات مسکن شود از این رو دغدغه افزایش یا جهش قیمت مسکن طی ماه‌های آتی، در نتیجه افزایش میزان وام، بی‌مورد و منتفی است. متن گفت‌وگوی «دنیای اقتصاد» با فردین یزدانی، کارشناس مسکن را در ادامه بخوانید.
وام 80 میلیونی تا چه اندازه می‌تواند در تامین مسکن اقشار طبقه متوسط موثر واقع شود؟
براساس محاسبات ما بخشی از گروه‌ها و اقشار واقع در گروه‌های درآمدی متوسط یا همان دهک 5 تا 8 بدون استفاده از ابزار وام و تسهیلات خرید نمی‌توانند صاحبخانه شوند و مالک مسکن باشند. این وام هم باید رقمی نسبتا بالا در نظر گرفته شود. این میزان وام به نظر من حتی در شهرهای کوچک تا 30 میلیون تومان هم کفاف می‌دهد تا شهرهای بزرگ که حدود 100 میلیون تومان تسهیلات مورد نیاز است مانند شهر تهران.
مقدار این وام می‌تواند متفاوت باشد اما برآورد ما این بود که متوسط وام حدود 70 تا 75 میلیون تومان می‌تواند پوشش مناسبی برای خرید یک آپارتمان معمولی محسوب شود. درواقع با توجه به اینکه توزیع تقاضا بین شهرهای مختلف متفاوت است این رقم 75 میلیونی به‌طور متوسط می‌توانست تسهیلات خوبی برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط به حساب آید. که دامنه آن از 30 میلیون تومان در شهرهای کوچک تا حدود 100 میلیون تومان در کلان‌شهرها به‌خصوص پایتخت می‌تواند متغیر باشد.
بدون شک این وام البته با این شرایط که دولت بتواند شرایط بازپرداخت را با بهره 14 درصدی برای متقاضیان فراهم کند و اختلاف سود را به صورت یارانه‌ای بپردازد حداقل کمک مناسبی است برای کسانی که در 30 درصد گروه‌های مختلف جامعه یعنی در دهک‌های 5 تا 8 قرار دارند و قادر به ورود به بازار ملکی و خرید مسکن نیستند. در واقع جدا از مساله فقر شهری و سکونتی، بخش قابل‌توجهی از افزایش اجاره‌نشینی هم ناشی از همین امر است. یعنی بخش قابل‌توجهی از رشد نرخ ورود به بازار اجاره طی سالیان گذشته ناشی از همین عدم توان مالی گروه‌های متوسط برای خانه‌دار شدن و ورود به بازار مسکن ملکی است.
بنابراین، این وام به اعتقاد من می‌تواند تا حدی این گروه‌ها را پوشش دهد منتها نحوه اجرای آن هم بسیار مهم است و باید آیین‌نامه اجرایی آن به گونه‌ای طراحی شود که این وام و دامنه شمول آن به واحدهای گران‌قیمت اصابت نکند. در واقع باید از هدفمند شدن مسیر این وام به سمت رانت و گسترش دامنه شمول آن به گروه‌های پردرآمد جلوگیری شود که خود این موضوع، بسیار مساله اساسی و مهمی است.
یعنی تصویب وام 80 میلیونی برای خانه اولی‌ها یا کسانی که برای اولین بار قرار است از تسهیلات دولتی برای خانه‌دار شدن استفاده کنند می‌تواند کانال مناسبی برای هدایت این وام به سمت طبقات متوسط و نیازمندان واقعی وام باشد؟
بله، می‌تواند کانال خوبی باشد اما به شرط اینکه شرایط و آیین‌نامه‌های اجرایی این وام به گونه‌ای تنظیم شود که خانه اولی‌های طبقات متوسط را هدف بگیرد، یعنی بخشی از خانه اولی‌ها هستند که ثروتمندند و بخش دیگری هم ممکن است در پی ایجاد یک حس روانی نادرست که بازار مسکن تحت‌تاثیر وام طی روزهای بعد دچار گرانی خواهد شد، متقاضی دریافت وام شوند درحالی‌که اساسا متقاضی مصرفی نیستند و صرفا برای سرمایه‌گذاری و سوداگری وارد بازار خرید و متقاضی دریافت وام می‌شوند.
اگر این مکانیزم‌ها در آیین‌نامه‌های اجرایی دیده شود در همین حد که محدوده مشخصی برای مخاطبان این وام با عنوان خانه اولی‌ها در نظر گرفته شده است بسیار مفید است ضمن اینکه باید مکانیزم‌های اضافه‌تری برای هدفمندتر کردن و تاثیرگذاری بیشتر این وام برای پوشش هزینه‌های مصرفی تامین مسکن این متقاضیان ایجاد کند، که می‌تواند نیازهای موجود در این زمینه را مرتفع کند. ضمن اینکه پرداخت بیشتر از 80 میلیون تومان وام در شرایط فعلی خارج از توان بازپرداخت گروه‌های متوسط یا به اصطلاح همان خانه اولی‌ها است. یعنی وام 80 میلیون تومانی برای شهر تهران حد مناسبی از تسهیلات است که بدون اینکه بازار را دچار تلاطم و آشفتگی روانی کند می‌تواند بخشی از نیاز اجتماعی موجود در این زمینه را هم مرتفع کند منتها باید در بخشی از آیین‌نامه اجرایی نحوه پرداخت این تسهیلات مکانیزم‌های مناسبی برای هدفمندتر کردن مسیر شناسایی مخاطبان و گروه‌های هدف در نظر گرفته شود.
یعنی فیلترهایی در نظر گرفته شود که حتی بین همان خانه اولی‌ها هم فقط متقاضیان مصرفی طبقات متوسط قادر به دریافت این وام شوند؟
بله. برای مثال در نظر گرفتن یک حد مساحت یا متراژ برای برخورداری از وام خرید می‌تواند ملاک مناسبی در نظر گرفته شود. پیشنهاد ما این بود که این وام‌هایی را که به صورت رهن اولیه به متقاضی پرداخت می‌شود براساس سقف مساحت به خریداران تعلق بگیرد. یعنی متقاضیان اگر براساس عرف جامعه و عرف طبقه متوسط می‌خواهند خانه بخرند از وام بهره‌مند شوند؛ اما اگر تمایل به خرید مسکنی بیش از عرف طبقه متوسط دارند اصلا وام نگیرند چون اینها اساسا نیازی به دریافت تسهیلات ندارند.
حتی منطقه سکونت هم می‌تواند ملاک واقع شود اما مساحت یا متراژ معیار شفاف‌تری است به عنوان مثال قرار دادن این شرط که این وام مخصوص خرید خانه‌های زیر 90 مترمربع است. این در حالی است که مثلا کسی که متقاضی خرید یک واحد 150 مترمربعی است از توان مالی کافی برای خانه‌دار شدن برخوردار است و دلیلی وجود ندارد که از منابع دولتی برای خرید مسکن استفاده کند.
ظاهرا قرار شده سالانه حدود 84 هزار فقره وام خرید مسکن در کل کشور پرداخت شود، تعیین سقف برای تعداد وام‌های پرداختی از نظر شما می‌تواند یکی از این فیلترها محسوب شود؟
خیر، سهمیه‌بندی وام بدترین اقدامی است که در این زمینه می‌توان انجام داد؛ ولی اگر قیودی برای محدود کردن دایره شمول دریافت وام به نفع گروه‌های هدف واقعی قرار دهند می‌تواند بسیار کمک‌کننده باشد.
با توجه به مصوبه شورای پول و اعتبار و تصمیم برای انحصارشکنی پرداخت وام از سوی بانک مسکن، آیا سایر بانک‌ها توان پرداخت وام به متقاضیان را دارند؟ با توجه به شرایط حال حاضر سیستم بانکی کشور، به نظر می‌رسد بانک‌های تجاری غیر از بانک مسکن نه در حال حاضر تمایل به پرداخت وام داشته باشند و نه توان آن را.
به هر حال انحصارشکنی پرداخت وام از تنها یک بانک، کاری بسیار لازم بود و باید انجام می‌شد تا پرداخت وام به یک نظام رقابتی سالم وارد شود؛ ولی بعید می‌دانم که سایر بانک‌ها حضور پر رنگی در عرصه پرداخت وام خرید مسکن داشته باشند. حتی اگر امکان‌سنجی توان پرداخت وام از سوی بانک‌ها از طرف مسوولان ارشد نظام بانکی صورت گرفته باشد نمی‌توان به‌طور دقیق مشخص کرد واکنش بانک‌ها به این موضوع چگونه خواهد بود.
اما همین اندازه که از پرداخت وام رفع انحصار شده است گام بزرگی محسوب می‌شود که زمینه را مهیا می‌کند تا به تدریج سایر بانک‌ها هم در عرصه پرداخت وام فعال شوند تا هر بانکی بنا بر شرایط خود و در صورت امکان وارد این سیستم شود.
واگذار کردن نحوه پرداخت وام 60 میلیونی خرید مسکن به بانک‌های تجاری و عدم تعیین ضوابط یکسان به‌منظور تبعیت این بانک‌ها از الگوی واحد پرداخت وام، به نظر شما باعث بروز مشکل و عملکرد هرکدام از بانک‌ها به سلیقه و دلخواه خود در این زمینه نخواهد شد؟
اولین نکته در رابطه با این موضوع سود 21 تا 24 درصدی این وام‌هاست که بر خلاف وام 80 میلیونی خانه اولی‌ها که سپرده‌گذاری یکساله دارد، الزامی به سپرده‌گذاری برای آن تعیین نشده است. اما دلیل احتمالی اینکه نحوه پرداخت وام به اختیار خود بانک‌ها واگذار شده است، به این خاطر است که نیازسنجی دقیقی از میزان توان و تمایل این بانک‌ها به پرداخت وام خرید مسکن وجود ندارد. مشکل دیگر این است که چون بخش قابل توجهی از این بانک‌ها در نتیجه شرایط خاصی که در حال حاضر در سیستم بانکی وجود دارد توان و تمایلی به پرداخت وام ندارند ممکن است تنها تعداد به‌خصوصی امتیاز بین برخی افراد رد و بدل شود و بنابراین احتمال رانتی شدن این نوع تسهیلات وجود دارد؛ مخصوصا اگر سقف تعداد وام تعیین شود.
مانند تجربه پرداخت وام خرید اتومبیل که چند سال بانک‌ها سهمیه پرداخت داشتند ولی فقط به افرادی خاص پرداخت می‌شد.
بنابراین خیلی نمی‌توان روی وام 60 میلیونی مبتنی بر عملکرد بانک‌های تجاری حساب باز کرد مگر اینکه بازار راه بیفتد. خطر دیگری هم در این شیوه پرداخت وام وجود دارد و آن، این است که باید بانک‌ها را مقید کنند که بیش از سقف 60 میلیون تومان تعیین شده، به هیچ‌کس وام پرداخت نشود که باعث بروز رانت و سوداگری گسترده در این زمینه خواهد شد.
از زمانی که زمزمه افزایش وام خرید مسکن مطرح شد تا الان که وام 80 میلیونی تصویب شده است، دو نظریه متفاوت در خصوص تاثیر افزایش وام بر قیمت مسکن ایجاد شده است؛ یکی اثر تورمی وام بر قیمت مسکن ودیگری نقطه مقابل این نظر که افزایش وام خرید تا 80 میلیون تومان را عامل افزایش قیمت مسکن نمی‌داند، نظر شما در این رابطه چیست؟
در حال حاضر که بازار معاملات مسکن در شرایط پیش از رونق قرار دارد یعنی نه رکود کامل است و نه رونق کامل بلکه از دوران رکود در حال گذر به سمت رونق است چند شرط اولیه برای افزایش قیمت مسکن یا جهش قیمت لازم است. یکی رونق سیستم‌های وام و اعتبار و دیگری گشایش اعتبارهای خارجی است. فعلا این میزان افزایش وام خیلی قابل توجه نیست که ناگهان یک جریان عظیم خرید تحت تاثیر افزایش میزان وام صرف‌نظر از سایر عوامل در بازار مسکن ایجاد شود. ممکن است طی روزها یا ماه‌های آتی عامل دیگری غیر از این افزایش وام وارد بازار مسکن شود که حجم تقاضا را به میزان قابل توجه و محسوس افزایش دهد برای مثال پول‌های بلوکه شده ایران در بانک‌های جهانی آزاد شود و دولت یکباره خرج‌های عظیمی کند و درآمدهای مردم زیاد شود و این نقدینگی‌ها منجر به تصمیم خرید مسکن و شکل‌گیری بازار بزرگی از تقاضا شود. ولی اینکه این میزان افزایش وام به تنهایی منجر به افزایش محسوس تقاضا و به دنبال آن جهش یا افزایش قابل توجه قیمت مسکن شود، چنین نخواهد بود. این وام تا حدی از میزان رکود کم خواهد کرد اما میزان آن به حدی نیست که بتواند منجر به جهش قیمت مشابه سال‌های 86 و 91 شود.