بازار مسکن در برزخ رکود و تورم

به‌روزترین‌ها– در واقع کارشناسان در حالی به این میزان افت قیمت‌ها در مقابل افزایش حدود ۲ برابری در سال گذشته دلخوش کرده اند که به اعتقاد فعالان بازار افت قیمت کنونی در نتیجه رکود انتظاری حاکم بر بازار مسکن رخ داده است و تاثیر خاصی را از سایر شاخصه‌های اصلی بازار شاهد نیستیم به گفته این فعالان در شرایطی که انتظار می‌رود بازار افت تا ۲۵ درصدی را تجربه کند، اما نبود نظارت و همچنین موج سواری سودگران مسکن بر فضای مجازی و برخی رسانه‌ها باعث می‌شود تا بازار به حال رکود باقی بماند. اگرچه که نمی‌توان از تاثیر مذاکرات برجامی و انتظار مصرف کنندگان واقعی از احتمال سقوط نرخ ارز و سایر بازارهای سرمایه‌ای در بازار یخ زده مسکن به سادگی عبور کرد.

 آمارها و نظرات متناقض
در این رابطه بررسی‌ها  نشان می‌دهد در آبان‌ماه سال گذشته بازار مسکن در حالی که با رشد ۱.۸درصدی نسبت به مهرماه همراه بود اما این روند در آذرماه روند معکوس به خود گرفت و با افت همین میزان مجددا به قیمت مهرماه بازگشت در آن زمان کارشناسان این تغییرات را مبنا قرار داده و معتقد بودند که دیگر شاهد جهش ناگهانی قیمت ها نخواهیم بود البته این ادعا چندان دوامی نداشت و در فصل زمستان در ماه‌های بهمن و اسفند به ترتیب رشد ۳.۷ . ۶.۶ درصدی را شاهد بودیم این میزان رشد اگرچه از متوسط رشد ۱۰ درصدی در ماه‌های مشابه سال قبل کمتر بود اما اظهارت کارشناسان را نقض می کرد حال در سال ۱۴۰۰ فروردین ماه نیز مسکن با افت ۳ درصدی همراه شده است مجددا برخی از کارشناسان اظهارات مشابه ماه‌های آبان و آذر را تکرار می‌کنند و معتقدند از رشد جهش گونه قیمت‌ها در سال جاری خبری نخواهد بود اما برخی از تحلیلگران این روند را در نتیجه رکود انتظاری ناشی از مذاکرات برجامی دانسته و معتقدند در صورتی‌که تغییری در وضعیت اقتصاد کشور رخ ندهد نخستین ماه سال به دلیل عدم انجام معاملات نمی‌تواند مبنای درستی برای پیش بینی بازار مسکن باشد و تنها در شرایطی می‌توان به ریزش ناگهانی امید داشت که شاخص‌هایی همچون نرخ ارز  با سقوط مواجه شوند ضمن آنکه در صورت ریزش ناگهانی همچنان تورم در نتیجه سیاست‌های اقتصادی کشور سایه افکنده و پس از آن نیز مجددا رشد قیمت‌ها همگام با تورم در بازار انجام خواهد شد.
 قیمت مسکن باید تا ۲۵ درصد کاهش یابد 
در این رابطه مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: در شرایط فعلی معامله‌ای انجام نمی شود اما قبل از عید قیمت‌ها ۱۰ تا ۱۵ درصد پایین آمده بود. بعد از این هم باید قیمت‌ها بیش از ۲۵ درصد کاهش یابد تا مردم مقداری توان خرید پیدا کنند. بارها اعلام کرده‌ایم ستاد تنظیم بازار برای مسکن ایجاد شود و پلیس امنیت به عنوان عضو این ستاد بر بازار نظارت کند. به طور مثال ما اعلام می‌کنیم قیمت‌ها کاهش پیدا کرده، بعد عده‌ای بخر و بفروش مصاحبه می‌کنند که کاهش نیافته است. سوداگران به دلیل منافع خود مخالف پایین آمدن قیمت‌ها هستند. لذا باید بر فعالیت این افراد نظارت شود. وی درخصوص تاثیر ثبت اطلاعات ملکی خانوارها در ساماندهی به بازار مسکن گفت: سامانه املاک و اسکان برای شناسایی وضعیت سکونتی افراد طراحی شده است. اولا ایجاد چنین سامانه‌ای نشان می‌دهد دولت تاکنون هیچ نوع آماری از بخش مسکن نداشته است. سال ۱۳۹۴ قانون مالیات بر خانه‌های خالی تصویب شد اما بعد از گذشت شش سال می‌خواهند آن را عملیاتی کنند. دو ماه هم برای ثبت اطلاعات فرصت داده‌اند که عمر این دولت به پایان می‌رسد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: در تمام کشورها ۸ تا ۱۰ درصد خانه ها را برای جابه جایی، خالی نگه می دارند. نمی‌شود کسی که خانه خود را فروخته، در خیابان بماند. به اعتقاد من آماری از خانه های خالی وجود ندارد. داده‌های بانک مرکزی و مرکز آمار درخصوص بخش مسکن اشتباه است و متاسفانه همین داده‌ها مبنایی برای تصمیم‌گیری شده است. امیدوارم همه مردم با سامانه املاک و اسکان همکاری و همیاری کنند تا از این به بعد آمار دقیقی از بخش مسکن داشته باشیم.
 تناسبی به رشد درآمد و قیمت مسکن وجود ندارد
همچنین فخرالدین زاوه، پژوهشگر بازار مسکن با بیان اینکه قدرت خرید خانوارهای ایرانی به شدت کاهش یافته، می‌گوید: به‌رغم افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، روند رشد درآمدها متناسب با افزایش قیمت مسکن نبوده است. وی ادامه داد: در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها، جایگزینی برای تقویت قدرت خرید وجود نداشته و سیستم بانکی به‌عنوان تأمین کننده مالی خرید مسکن خانوارها (وام خرید مسکن) نیز نتوانسته این کاهش قدرت را با تسهیلات مناسب، تقویت کند. بنابراین عمده خریداران مصرفی مسکن از بازار خارج شده‌اند. وی افزود: از اواخر سال ۹۶، جدیدترین دوره افزایش قیمت مسکن شروع شد؛ در سال ۹۸ نیز به نظر می‌رسید دوره جهش‌های مسکن به اتمام رسیده و به نوعی شاهد ثبات در بازار مسکن باشیم؛ ولی به دلایلی که به نظر می‌رسد اصلی‌ترین آن، ریسک‌های غیراقتصادی باشد و به بازار مسکن تحمیل شد، بازار مسکن مجددا به جهش خود ادامه داد. وی با اشاره به گزارش اخیر بانک مرکزی از بازار مسکن، اظهار کرد: به نظر می‌رسد بهای «واقعی» مسکن در سال جاری کاهشی باشد؛ این کاهش بهای واقعی مسکن به دو شکل صورت می‌گیرد: سناریوی محتمل این است که قیمت اسمی مسکن در سال جاری ثابت بماند و بعد همزمان با افزایش قیمت‌ها در سایر بخش‌های کالا و خدمات و تورم عمومی، کاهش واقعی قیمت مسکن رقم بخورد. این مدرس دانشگاه افزود: با توجه به سطح بالای قیمت در شرایط فعلی که سبب شده تا نسبت P به R (تفاوت قیمت مسکن نسبت به اجاره) بالا باشد، انتظار می‌رود سناریوی کاهش اسمی قیمت مسکن هم در پی باشد؛ کما اینکه در گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن فروردین امسال، کاهش ۳.۱ درصدی قیمت مسکن را مشاهده کردیم؛ هر چند که معمولا ماه‌های فروردین هر سال به دلیل توقف معاملات و تعطیلی‌های متعدد – که امسال محدودیت‌های کرونایی این تعطیلی‌ها را تشدید کرد- شاهد توقف رشد اسمی قیمت مسکن هستیم.
 تداوم رشد قیمت از نیمه دوم سال
احتمال کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن در حالی مطرح می‌شود که به اعتقاد دیگر کارشناسان از نیمه دوم سال مجددا رشد قیمت‌ها آغاز خواهد شد به گفته‌این تحلیلگران بازار مسکن از المان‌های بازارهای موازی تبعیت نخواهد کرد. بیت ا… ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن درباره کاهش قیمت مسکن می‌گوید: اینکه بخواهیم گزارش یک ماهه را اساسی برای تحلیل یکی از مهمترین بازارهای اقتصادی کشور که نیاز به بررسی نمودارها و بردارهای متعددی برای نتیجه‌گیری دارد، بدانیم توجیه ندارد. ستاریان با بیان اینکه ظرف ۴۰ سال اخیر (به جز یکی دو سال)، همواره بازار مسکن در فروردین ماه به دلیل کاهش معاملات و تعطیلی دفاتر مشاوران املاک، نزولی بوده افزود: امسال هم بلافاصله پس از تعطیلی نوروز، شاهد تعطیل شدن مشاوران املاک به دلیل محدودیت‌های کرونایی در فروردین ماه بودیم. وی یادآور شد: به دلیل انتخابات ریاست جمهوری که معمولا تردیدهایی میان فروشندگان و خریداران مسکن ایجاد می‌کند، احتمالا اردیبهشت و خرداد هم با رکود بازار و توقف معاملات مواجه باشیم؛ اما بر اساس مطالعات، تا میانه‌های سال جاری، شاهد بازگشت رشد قیمت ماهانه مسکن خواهیم بود. ستاریان با اشاره به تأثیرگذار بودن برخی مسائل بین المللی بر بازار مسکن، درباره اثرگذاری بازارهای موازی (ارز، سکه و سهام)، گفت: بازارهای موازی همواره در کنار بازار مسکن فعالیت داشته‌اند و از نظر حجم جابه جایی نقدینگی، بازارهای کوچکی نسبت به مسکن محسوب می‌شوند؛ ضمن اینکه مسکن یک بازار بلند مدت محسوب می‌شود در حالی که بازارهای موازی مانند ارز و سکه، تأثیرپذیری کوتاه مدت دارند. وی تأکید کرد: آنچه بر بازار مسکن تأثیرگذاری بیشتری دارد، نقدینگی و سایر مؤلفه‌های اقتصاد کلان است؛ دیگر نمی‌توان پارامترهایی مانند بازارهای موازی را در بخش مسکن مؤثر دانست؛ چراکه رشدی که سال گذشته در بخش مسکن دیدیم، آنقدر سنگین و کلان است که دیگر با پارامترهایی مانند تغییر نرخ ارز و سکه، قابل جا به جایی نیست. اگر متوسط قیمت اسفند ۹۷ را با اسفند ۹۹ مقایسه کنید، شاهد این رشد سرسام‌آور قیمت‌ها در بازار مسکن خواهید بود. ستاریان تصریح کرد: افزایش‌های بی‌حد و حساب قیمت مسکن، بسیاری از خانوارهای متوسط را از بازار خارج کرده است و دیگر بخش مهمی از خانوارها نمی‌توانند با پس‌اندازهای مرسوم، به بازار بازگردند؛ نقدینگی، گردش پول و سیاست‌های اقتصادی دولت از مسائل اثرگذار در بخش مسکن است.
کارشناس اقتصاد مسکن اظهار داشت: همواره در بخش مسکن یک حرکت سینوسی داشته‌ایم و بعد از دو تا سه سال رکود، یک جهش رخ می داده است؛ اما اینکه آیا کاهش متوسط قیمت در فروردین امسال، می‌تواند آغازی بر ثبات یا رکود در قیمت مسکن باشد، به نظر نمی‌رسد چنین باشد.

 منبع: آرمان ملی