احتمال تعیین سقف برای بازار اجاره

به‌روزترین‌ها– در اقتصاد دستوری ایران که اغلب بازارهای آن با قیمت‌گذاری و دخالت مستقیم دولت مواجه است، بازار اجاره کاملا رهاشده و آزاد کار می‌کند. متولیان این بازار حتی گفتاردرمانی‌های معمول و همیشگی برای بزک کردن چهره بازار را نیز کنار گذاشته‌اند. در این میان معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه با اشاره به اینکه اتفاقات بازار رها شده اجاره ناشی از تحولات اقتصاد کلان است، عملا ساماندهی این بازار را نیازمند مدیریت و برنامه‌ریزی مجموعه سیاستگذاران اقتصادی در مجموعه‌های مرتبط گره زده و برای چندمین‌بار در ۳سال اخیر، باز هم تدوین لایحه اجاره‌داری حرفه‌ای را به‌عنوان یکی از چندین اقدام مؤثر برای ساماندهی این بازار معرفی کرده است. در عمل اما، ۳‌ضلع بازار اجاره، یعنی موجران، مستأجران و مشاوران املاک، همگی به رهاشدگی و آزادی بازار اجاره از تمام قیود مدیریتی و نظارتی دولت شهادت می‌دهند.

درد بازار اجاره

اثر آرام‌بخش‌های تجویز شده برای بازار اجاره به پایان رسیده و قیمت‌گذاری در این بازار به معیارهای قبل از کرونا برگشته است؛ این یعنی حتی مستأجرانی که در ۲سال اخیر به مدد مصوبه ستاد مقابله با کرونا موفق شده بودند قراردادهای اجاره خود را با افزایش ۱۵ تا ۲۵درصدی تمدید کنند، حالا باید برای جهش سنگین قیمت‌های پیشنهادی که در آزادترین و رهاشده‌ترین بازار ایران انجام می‌شود، آماده باشند. البته معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی می‌گوید: برنامه تعیین سقف افزایش اجاره‌بها برای قراردادهای تمدیدی سال۱۴۰۱ نیز در دستور کار قرار گرفته و پیشنهاد اولیه آن به دولت ارائه شده است؛ اما واقعیت این است که بازار به‌واسطه شکافی که با اجرای این مصوبه با قیمت‌های واقعی بازار اجاره ایجاد خواهد شد، عملا برای سومین سال متوالی تن به اجرای آن نمی‌دهد و در بهترین حالت، قائله را با رواج قراردادهای صوری یا توسل به شیوه‌های قانونی برای دریافت حکم تخلیه مستأجران ختم می‌کند. در شرایط فعلی، با رسیدن شاخص حباب سنج بازار مسکن به حوالی ۳۳برابر، عملا مناسبات بازار مسکن و اجاره در بدترین شرایط ممکن قرار گرفته و هرگونه خطای مدیریتی در مواجهه با این وضعیت به وقوع بحرانی تمام‌عیار در بازار اجاره منجر خواهد شد.

به گزارش همشهری، نسبت قیمت مسکن به درآمد اجاره‌بها (P/R) که به نام شاخص حباب‌سنج مسکن نیز شناخته می‌شود، رابطه میان ارزش سرمایه‌گذاری در مسکن و درآمد حاصل از اجاره آن را نشان می‌دهد و بعد از جهش شدید قیمت مسکن در 4سال اخیر، به ارقام بسیار بالایی رسیده درحالی‌که میانگین این شاخص در 4دهه اخیر حدود 13بوده، در اوایل دهه90 به حوالی 16 رسیده، در پایان سال1399 از 36گذشته و در سال1400 هم با خوش‌بینانه‌ترین سناریوها روی رقم 33برابر ایستاده است.

 به‌عبارت ‌دیگر، اجاره سالانه یک واحد آپارتمان استیجاری در اوایل دهه90 معادل یک شانزدهم ارزش آن بوده؛ اما در پایان سال گذشته این مقدار به حدود یک سی و سوم ارزش آپارتمان رسیده و این یعنی اگر تورم سرکش بازار مسکن و حباب قیمتی آن اصلاح نشود، ناگزیر، بازار آزاد اجاره قیمت‌ها را تا جایی که ازنظر نسبت قیمت مسکن به درآمد اجاره‌بها (P/R) دارای صرفه اقتصادی باشد، بالا خواهد برد. اتفاقی که متأسفانه با شیوه فعلی برخورد متولیان حوزه مسکن و اجاره با ماجرا، وقوع آن چندان بعید نیست.

ظلم اقتصاد کلان به مستأجران

در اقتصاد ایران، مسکن یک کالای سرمایه‌ای است که میانگین رشد ارزش آن در دوره‌های مختلف از نرخ سود بانکی و نرخ تورم بالاتر است و عملا قدرت خرید ریال محبوس شده در این بازار همواره در مقابل تکانه‌های تورمی اقتصاد حفظ می‌شود. ازاین‌رو، درآمد یک ملک استیجاری در اقتصاد ایران فقط به درآمد ریالی حاصل از اجاره ملک محدود نمی‌شود و مقایسه اجاره‌بهای سالانه ملک با آورده انتظاری سرمایه‌گذاری مالک در بانک یا سایر بازارها قیاس مع‌الفارق است. نکته دیگر اینکه در بازار سنتی اجاره ایران، بخشی یا کل ارزش اجاره در قالب سپرده قرض‌الحسنه موسوم به رهن با نرخ سود سالانه ۳۶درصد دریافت می‌شود که در سال‌های قبل از جهش قیمت مسکن، نسبت آن به ارزش ملک معادل یک‌چهارم تا یک‌ششم برای واحدهای مختلف محاسبه می‌شد. در این وضعیت، مستأجر مثلا یک‌پنجم ارزش یک آپارتمان را به‌عنوان مبلغ رهن به مالک می‌پردازد و در سررسید قرارداد عین همان مبلغ را بازدریافت می‌کند درحالی‌که ارزش آن آپارتمان مثلا ۵۰ یا ۱۰۰درصد افزایش پیدا کرده و عملا قدرت خرید رهن مستأجر در بازار مسکن ۲۵‌تا‌۵۰درصد کاهش پیدا کرده است.

 گرچه بخشی از مستأجران به‌واسطه ناتوانی در پرداخت اجاره نقدی ماهانه، از رهن کردن ملک استیجاری استقبال می‌کنند اما شوک‌های تورمی اقتصاد عملا این دسته از مستأجران را نقره‌داغ می‌کند و راه را برای خانه‌دار شدن آنها می‌بندد. از سوی دیگر، در اقتصادی که دستمزد، حقوق و درآمد خانوارهای مستأجر همواره با شکاف قابل‌توجه نسبت به تغییرات نرخ ارز و رشد هزینه معیشت تعیین می‌شود، آزاد گذاشتن فرایند قیمت‌گذاری بازار اجاره ظلم آشکاری به خانوارهای مستأجر است که یک‌چهارم کل جمعیت کشور را تشکیل می‌دهند و نسبت آنها در تهران و کلانشهرها به حدود ۵۰درصد کل جمعیت نیز می‌رسد. به‌واسطه همین مسائل است که در کشورهای توسعه‌یافته، باوجود اعتقادی کامل یا نسبی سیاستگذاران به اقتصاد آزاد و رقابتی، سازوکار بازار اجاره با دخالت مستقیم دولت‌های ملی و محلی تنظیم می‌شود و عملا بخشی از فرایند اجاره‌داری اعم از تعیین قیمت، طول مدت قرارداد، وصول اجاره‌بها و… به‌صورت سیستماتیک و خارج از اراده موجران انجام می‌شود. در ایران اما، وزارت راه‌وشهرسازی در همه دوره‌ها، رویکرد غلطی در مورد بازار اجاره و متأثر دانستن آن از تحولات اقتصاد کلان داشته و با رها گذاشتن این بازار عملا به اجرای آزادترین مناسبات قیمت‌گذاری چراغ سبز نشان داده است.

خواب ‌سنگین متولیان بازار اجاره

یک گشت‌وگذار چنددقیقه‌ای در سایت‌های آگهی مسکن یا دفاتر مشاور املاک می‌تواند عمق فاجعه در بازار اجاره را به هر مخاطبی اثبات کند؛ چراکه بازار اجاره ایران کاملا آزاد و براساس ارزش مسکن قیمت‌گذاری می‌شود و به‌واسطه تورم حدود ۷۰۰درصدی بازار مسکن در ۴سال اخیر، به‌شدت مستعد جهش قیمتی است. در این وضعیت، متأسفانه وزارت راه‌وشهرسازی برخلاف سیاست‌های دولت سیزدهم برای ساماندهی بازار مسکن و کنترل بازار اجاره، هیچ سیاستی برای اقدام عملی در این بازار ندارد و برای چندمین سال متوالی، جز راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای که چند سال است در حد طرح و لایحه باقی مانده، هیچ برنامه‌ای برای ورود به این بازار بحران‌زده پیشنهاد نمی‌دهد.

امسال نیز در شرایطی که همه شواهد از شرایط نامساعد بازار اجاره در آستانه فصل جابه‌جایی حکایت دارد، سطح اقدامات معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی به پیگیری پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستأجران و تعیین سقف افزایش اجاره‌بها برای قراردادهای تمدیدی سال۱۴۰۱ بسنده کرده است. محمود محمودزاده می‌گوید: پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستأجران برای شهر تهران، مراکز استان‌ها و سایر نقاط شهری با مبالغ ۶۰، ۴۵ و ۳۵میلیون تومان برای سال۱۴۰۱ در شورای پول و اعتبار مصوب شده و اجرای آن به‌زودی به شبکه بانکی کشور ابلاغ خواهد شد. در بی‌اثری این سیاست بر بحران بازار اجاره همین بس که مبلغ وام نسبت بسیار پایینی از رهن یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد و هر مستأجر فقط یک‌بار و آن‌هم با مشقات بسیار قادر به استفاده از این تسهیلات است. ضمن اینکه تجربه پرداخت این تسهیلات در سال۱۴۰۰ نشان داد که ابزار قابل اتکایی برای کمک به مستأجران نیست.

او همچنین محدودیت افزایش سقف اجاره‌بها در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ اشاره کرده و می‌افزاید برنامه تعیین سقف افزایش اجاره‌بها برای قراردادهای تمدیدی سال۱۴۰۱ در دستور کار قرار گرفته و پیشنهاد اولیه آن به دولت ارائه شده است. محمودزاده می‌گوید: گزارش‌های واصله از تأثیر قابل‌ملاحظه‌ای این مصوبه در جلوگیری از افزایش بی‌رویه رقم افزایش تمدید قراردادهای اجاره حکایت دارد درحالی‌که در گزارش‌های رسمی مرکز آمار، نرخ تورم قراردادهای اجاره تمدید شده در ۲سال اخیر بالای ۴۰درصد اعلام شده و در بازار اجاره نیز شواهدی از پایبندی قابل‌توجه به این مصوبه‌وجود ندارد. پیشنهاد همشهری این است که متولیان تنظیم بازار اجاره، پیش از قضاوت در مورد این بازار و نسخه‌پیچی برای آن، به‌عنوان مشتری برای تأمین مسکن موردنیاز خود وارد بازار شوند و واقعیت‌هارا بدون رتوش رصد کنند.

 منبع: همشهری