به ازای هر ۲۶۳واحد مسکونی، یک بنگاه مشاور املاک!
به‌روزترین‌ها– ناتوانی دولت‌ها در ایجاد اشتغال مولد و صنعتی در طول سالیان متمادی، باعث شده سهم حوزه خدمات از بازار کار ایران به حدود ۵۰درصد برسد و اشتغال در بسیاری از بخش‌های حوزه خدمات نیز اشباع شود. در این وضعیت، حوزه دلالی ملک یا همان مشاوران املاک نیز مستثنا نبوده و با هجوم متقاضیان، به یک صنف شلوغ تبدیل شده است؛ درحالی‌که عملاً میزان تقاضای خدمات در این صنف مناسبتی با رشد تعداد واحدهای صنفی ندارد و همین مسئله به کاهش سرانه درآمد واحدهای فعال منجر می‌شود. نکته جالب اینجاست که اتحادیه مشاوران املاک نیز با رشد شتابان واحدهای صنفی خود مخالف است و دلیل تن دادن به آن را تورم بیکاری و فشارهای بیرونی برای تسهیل در صدور مجوز می‌داند.
پروسه ۳ماهه دریافت مجوز املاک
کمتر خیابانی در شهر تهران از حضور بنگاه‌های مشاور املاک محروم است. طبق اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در پایتخت ۱۲هزار واحد صنفی مشاور املاک با مجوز این اتحادیه فعالیت می‌کنند و حدود ۲هزار واحد صنفی نیز در مرحله دریافت مجوز هستند. به‌عبارتی؛ به ازای هر ۲۶۳واحد مسکونی در مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، یک بنگاه مشاور املاک دارای مجوز یا در حال دریافت مجوز وجود دارد. مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با همشهری می‌گوید: اگر همین امروز یک نفر برای تأسیس یک دفتر مشاور املاک در شهر تهران دست‌به‌کار شود، حدود ۳ماه زمان نیاز دارد تا طبق ماده ۲۶قانون نظام صنفی کشور، مجوز مورد نیاز را از اتحادیه املاک بگیرد و دفتر کاری خود را مطابق با آیین‌نامه‌های اتحادیه مشاوران املاک افتتاح کند. البته افراد می‌توانند بدون طی کردن این مسیر نیز یک بنگاه ملکی غیرمجاز را دایر کنند که در این صورت به‌محض اطلاع بازرسان اتحادیه صنف مشاوران املاک، ماده ۲۷ قانون نظام صنفی کشور در مورد آنها اجرا شده و محل کسب آنها پلمب خواهد شد. خسروی در پاسخ به اینکه درصورت شناسایی واحدهای مشاور املاک غیرمجاز چه اقداماتی انجام می‌شود، می‌گوید: طبق قانون نظام صنفی، چنانچه این افراد بخواهند به فعالیت خود ادامه دهند، باید مجوز بگیرند که راه آن همان اجرای ماده۲۶ و طی‌شدن دوره ۳ماهه برای صدور مجوز است. در حقیقت قانون می‌گوید تا کسی جواز کسب نگرفته، اجازه فعالیت صنفی ندارد؛ اما یک تبصره اضافه کرده‌اند که اگر کسی پرونده دریافت مجوز را تشکیل داد، به‌خاطر وضعیت بیکاری، مساعدت کنید و مهلت بدهید که ما هم این کار را انجام می‌دهیم. او دلیل تسهیلگری اجباری اصناف در صدور مجوز را بالا بودن نرخ بیکاری عنوان می‌کند و می‌افزاید: ما نمی‌خواهیم با این سرعت به تعداد همکاران خود اضافه کنیم، اما اختیاری نداریم و باید به درخواست‌هایی که شرایط لازم را دارند، ترتیب اثر بدهیم. نکته قابل توجه اینکه طبق اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک، براساس قانون، شرط تحصیلاتی برای دریافت مجوز بنگاه ملکی، سواد خواندن و نوشتن است و داشتن هیچ‌گونه تخصص، سابقه یا تجربه‌ای ملاک نیست.
سرانه درآمد املاک
طبق آمار بانک مرکزی، در سال ۱۴۰۰میانگین قیمت اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران معادل ۸۴هزار و ۸۰۰تومان بوده است. از سوی دیگر، در آمارهای صدور پروانه‌های ساخت مسکن شهر تهران در سال‌های اخیر، میانگین زیربنای واحدهای برنامه‌ریزی شده برای احداث، بیش از ۱۰۰مترمربع بوده است. با این حساب، اگر میانگین زیربنای واحدهای استیجاری شهر تهران حدود ۱۰۰مترمربع درنظر گرفته شود، میانگین اجاره ماهانه هر واحد استیجاری در سال ۱۴۰۰معادل ۸میلیون و ۴۸۰هزار تومان بوده است. با توجه به اینکه حق کمیسیون مشاوران املاک در قراردادهای اجاره، یک‌چهارم مبلغ اجاره ماهانه از هر طرف معامله است، درآمد آنها در هر قرارداد حدود ۳تا۴میلیون تومان خواهد بود. براساس آمارهای غیررسمی، تعداد معاملات بازار اجاره تهران به کمتر از ۲۰۰هزار مورد در سال می‌رسد که با این حساب، میانگین درآمد مشاوران املاک از این محل به حدود ۸۶۰میلیارد تومان خواهد رسید. با فرض سهم مساوی ۱۴هزار مشاور املاک شهر تهران از این درآمد، سرانه هر بنگاه به ۶۱.۵میلیون تومان خواهد رسید. از سوی دیگر، طبق آمارهای بانک مرکزی، در سال ۱۴۰۰بالغ بر ۷۷هزار و ۲۲۲واحد مسکونی در بنگاه‌های مشاور املاک شهر تهران ثبت شده که با فرض میانگین متراژ ۱۰۰متر و میانگین قیمت ۳۱میلیون و ۲۹۶هزار تومان برای هر مترمربع، حق کمیسیون نیم درصدی صنف مشاوران املاک شهر تهران از هر دو طرف معامله در سال ۱۴۰۰به حدود هزار و ۲۰۰میلیارد تومان می‌رسد. با توجه به این رقم، سرانه درآمد هر بنگاه مشاور املاک شهر تهران در حوزه خرید و فروش ملک حدود ۸۶.۳میلیون تومان است. درمجموع، میانگین سرانه درآمد هر یک از واحدهای صنفی مشاور املاک شهر تهران در بازارهای مسکن و اجاره در سال ۱۴۰۰تقریباً ۱۴۷.۸میلیون تومان برآورد می‌شود. البته این رقم با احتساب حق‌التحریر، انعقاد قراردادهای مشارکت و احداث می‌تواند تا حدودی افزایش پیدا کند و حتی برای آن دسته از مشاوران املاکی که واحدهای گران‌قیمت معامله می‌کنند می‌تواند ده‌ها و حتی صدها برابر بیشتر باشد، اما درمجموع درآمد قانونی همه مشاوران املاک بدون تخلف از قوانین صنفی، نمی‌تواند چندان بیش از رقم محاسبه شده باشد و همین مسئله از یک‌سو، پایداری کسب‌وکارهای تازه‌کار این صنف را افزایش می‌دهد و از سوی دیگر ضریب بروز تخلف از قواعد صنفی به‌خصوص در محاسبه، دریافت حق کمیسیون را بالا می‌برد؛ موضوعی که به‌گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک درصورت منعکس شدن به واحد بازرسی اتحادیه، با تنبیه شدید واحدهای متخلف مواجه خواهد شد.
مشاوران املاک و گرانی ملک
بنگاه‌های مشاور املاک یا همان دلال‌های بازار ملک همیشه یکی از متهمان گرانی مسکن به‌خصوص در دوره‌های جهش قیمت معرفی شده‌اند، اما مسئولان صنف مشاوران املاک همواره این اتهام را رد کرده و می‌گویند: مشاوران املاک با دلالت معامله و جوش دادن آن به سود می‌رسند و گرچه وجود افراد متخلف در همه صنوف وجود دارند و نمی‌توان وقوع تخلف را منکر شد، اما درمجموع اینکه مشاوران املاک عامل گرانی مسکن معرفی شوند، هرگز واقعیت ندارد. مصطفی‌قلی خسروی، با تأکید بر اینکه مقصر بودن بنگاه‌ها در گرانی مسکن مبنا ندارد، می‌گوید: هرچه ثبات قیمتی بازار مسکن از سال۹۱تا ۹۶ دستاورد مشاوران املاک بوده، می‌توان گرانی مسکن از سال۹۶ تاکنون را نیز به‌حساب آنها نوشت. او تأکید می‌کند که مسکن، جزء و تابعی از اقتصاد ایران است و با دستمزد، انرژی و نهاده‌های موجود در همین اقتصاد تولید می‌شود و نمی‌توان انتظار داشت که در شرایط تورمی، قیمت آن افزایش پیدا نکند. خسروی همچنین در مورد اینکه آیا تعداد بالای فعالان صنف مشاوران املاک کیفیت خدمات این صنف و نظارت بر آنها را کاهش می‌دهد یا نه، می‌گوید: اگر اجازه بدهند، من به‌عنوان رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در اسرع زمان تعداد مشاوران املاک پایتخت را به یک‌سوم تعداد موجود کاهش می‌دهم؛ اما صنف مشاوران املاک تافته جدابافته نیست و نمی‌تواند تصمیمی در این حوزه بگیرد.
منبع: همشهری
