جنس چینی رونق مسکن

به‌روزترین‌ها– دولت چین طی دست‌کم یک و نیم دهه گذشته، کلید حل مشکل مسکن را در «صرفا تولید مسکن (عرضه)» خلاصه کرد بدون آنکه از بال دیگر این بازار یعنی تقاضای مصرفی در برابر تورم ملکی، محافظت کند. نتیجه این سیاست معیوب، به «اعتیاد دولت‌های محلی به درآمد زمین‌فروشی، مازاد ۳۰درصدی عرضه مسکن، شکل‌گیری شهرهای ارواح (خالی از سکنه) و در نهایت افزایش طول انتظار چینی‌ها برای صاحب‌خانه شدن به‌واسطه رشد قیمت» منجر شد. سال گذشته میلادی برای دوره کوتاهی، دولت دست به اصلاحات در بخش مسکن زد و با توقف پول‌پاشی در پروژه‌های برج‌سازی و اخذ مالیات سالانه از چند خانه‌ای‌ها، موفق به کنترل روند رشد قیمت مسکن و کاهش محسوس طول دسترسی چینی‌ها به خانه اول شد. اما ذی‌نفعان تورم باعث توقف آن اصلاحات شدند. اکنون با انحراف دوباره بازار مسکن چین، فروش ۱۰۰شرکت ساختمانی رکورد زده؛ درحالی‌که تورم مسکن بار دیگر خیز برداشته است.

 100 شرکت ساختمانی بزرگ در چین، اولین محصول «احیای سیاست چینی تورم‌‌‌ساز در بخش مسکن» را به شکل رکورد بالاترین فروش آپارتمان برداشت کردند اما این میوه‌‌‌چینی، بازندگانی دارد؛ خانه‌‌‌اولی‌‌‌هایی که در این بازار باید رشد دوباره قیمت را بعد از وقفه حدود 6 ماهه، ‌‌‌ بار دیگر و برای مدت نامعلوم تحمل کنند.

بازار مسکن چین از ابتدای 2023 در واکنش به «فرمان 16 ماده‌‌‌ای رئیس‌جمهور» که بانک‌ها و موسسات مالی را به پول‌‌‌پاشی دوباره در بازار املاک مکلف کرده بود، با دو تغییر معنادار روبه‌رو شد. از یکسو، فروش شرکت‌های ساختمانی که در ماه‌‌‌هایی از 2022 به خاطر «توقف تزریق نامحدود منابع»، افت کرده بود، افزایش پیدا کرد به‌طوری که در ماه دوم 2023، میزان فروش 100 شرکت بزرگ به بالاترین میزان از 2021 رسید. از سوی دیگر قیمت مسکن نزدیک به 2‌درصد به صورت نقطه‌‌‌ای افزایش پیدا کرد. این اتفاقات در کنار کاهش نرخ سود وام مسکن در چین نشان می‌دهد این بازار خلاف جهت بازار جهانی املاک در حرکت است. در غرب، تورم مسکن با سیاست‌های درست مهار شده است.

فرمان «حمایت بی‌‌‌چون و چرا از برج‌‌‌سازها به بانک‌های چینی» در شرایطی صادر شده که واقعیت بازار مسکن این کشور از «مازاد عرضه واحدهای مسکونی به میزان 30‌درصد بیشتر از نیاز این بازار» حکایت دارد. مشتریان اصلی ساختمان‌‌‌سازها طی همه سال‌های گذشته در این کشور، «خریداران سرمایه‌‌‌ای» بوده‌‌‌اند که مقصد خریدشان، نگهداری بدون استفاده خانه‌‌‌ها بوده به‌طوری که مناطقی از چین به خاطر حجم بالای خانه خالی به شهرهای ارواح تبدیل شده است.

اواخر سال گذشته میلادی اما دولت چین تصمیم گرفت «چرخش بزرگ» در سیاست‌‌‌های مسکن این کشور با هدف نجات خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از تورم ملکی 15 ساله انجام دهد. بر این اساس، دستور توقف پرداخت بیشتر تسهیلات به برج‌‌‌سازها و اخذ مالیات سالانه از خانه‌های بدون استفاده در دستور کار قرار گرفت. اما اعتیاد دولت‌‌‌های محلی به درآمد حاصل از زمین‌‌‌فروشی به برج‌‌‌سازها و همچنین «لابی مستحکم برج‌‌‌سازها» در دولت باعث شد «سیاست چربی‌‌‌سوزی قیمت مسکن» خیلی زود متوقف شود. عایدی چند ماهه آن چرخش اما به شکل «افت قیمت مسکن و افت تیراژ ساخت تا حد نرمال» بروز کرد اما چون نفع جریان قدرت در «شارژ تورم ملکی» بود، بار دیگر همان سیاست تورم‌ساز ملکی اکنون به اجرا درآمده است. ساخت‌وساز مسکن در چین طبق تحلیل کارشناسان این کشور حدود 6/ 1 برابر نیاز بازار است و این خود بیانگر «رونق تورمی بخش مسکن چین» است که جنس آن با «نیاز و خواسته خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها» در تعارض است. سیاست تورم‌‌‌ساز مسکن چین، رونق را فقط در «ساخت مازاد خانه بدون توجه به جنس خریدها و بدون توجه به توان مصرف کننده» خلاصه می‌کند.

بانک‌های دولتی پشت شرکت‌های ساختمانی

تازه‌ترین داده‌‌‌ها نشان می‌دهند که فروش خانه‌‌‌های نوساز توسط بزرگ‌ترین سازندگان مسکن چین در ماه فوریه پس از یک رکود طولانی نسبت به سال قبل افزایش یافته است، چراکه پایان محدودیت‌های مقابله با کووید در این کشور و کاهش قیمت مسکن به جذب خریداران به بازار املاک چین کمک بسیاری کرده است. بر اساس داده‌‌‌های منتشر شده توسط شرکت اطلاعات املاک بازار چین، فروش ماهانه 100 شرکت ساخت‌‌‌وساز مهم این کشور نسبت به فوریه 2022، 9/ 14‌درصد افزایش یافته و به 5/ 66 میلیارد دلار رسیده است. از زمانی که این بخش در جولای 2021 با رکود مواجه شده بود، و شرکت بزرگ ساخت‌‌‌و‌‌‌ساز اورگراند درحال مبارزه با مشکلات کمبود نقدینگی بود، این اولین باری است که فروش سالانه با رشد همراه بوده است. بخش املاک چین، که موتور اصلی دومین اقتصاد بزرگ جهان است، در رکود طولانی ‌‌‌مدتی گرفتار شد، که در پی اقدامات دولت برای مهار استقراض بیش از حد شرکت‌های ساخت‌‌‌وساز به وجود آمد.

رکود شکل‌‌‌گرفته در نهایت باعث شد که اورگراند و ده‌‌‌ها شرکت مشابه با کمبود نقدینگی و نکول در پرداخت بدهی‌‌‌های بین‌المللی خود مواجه شوند؛ همچنین این امر سرمایه‌گذاران را با زیان‌‌‌های هنگفت، پیمانکاران و تامین‌‌‌کنندگان را با صورت‌‌‌حساب‌‌‌های پرداخت نشده و بسیاری از صاحبان خانه‌‌‌ها را با خانه‌‌‌های ناتمام و تحویل داده ‌‌‌نشده مواجه کرده است. در نوامبر 2022، پس از اینکه فروش ماهانه خانه‌‌‌های جدید در چین به مدت بیش از یک سال با درصدی دو رقمی کاهش یافت، مقامات چینی مجبور به لغو برخی از محدودیت‌های موجود در بخش املاک این کشور شدند. در چنین شرایطی، بانک‌های دولتی شروع به تخصیص اعتبار به شرکت‌های ساخت‌‌‌وساز کردند؛ این تصمیم سبب شد فشارهای مالی کاهش یابد و به خریداران بالقوه خانه این اطمینان را داد که شرکت‌ها می‌توانند ساخت آپارتمان‌‌‌هایی را که پیش‌‌‌فروش کرده بودند را به پایان برسانند.

بسیاری از شهرها محدودیت‌های موجود در مورد تعداد ملکی که هر فرد می‌تواند خریداری کند و صاحبخانه چقدر می‌تواند وام بگیرد را لغو کرده‌‌‌اند. بانک‌های چینی نیز نرخ‌های معیار وام‌‌‌های مسکن را کاهش داده‌‌‌اند و میانگین نرخ وام مسکن این کشور را به پایین‌‌‌ترین میزان خود از سال 2019 رسانده‌‌‌اند. بر اساس برآورد موسسه تحقیقاتی بیکه، متوسط نرخ وام مسکن برای خریداران خانه اولی در حال حاضر 04/ 4‌درصد است.

رشد فروش خانه‌‌‌های جدید در ماه فوریه تا حدودی به دلیل پایین بودن پایه مقایسه بوده است. در اواخر فوریه 2022، مصادف با تعطیلات سال نوی قمری سال گذشته، که معمولا دوره کم‌‌‌رونقی برای فروش خانه است، و همزمانی این بازه زمانی با شیوع کووید-19 در سراسر چین و محدودیت‌هایی که برای رفت‌‌‌و‌‌‌آمد در برخی شهرها اعمال شد، توانایی افراد را برای بازدید از املاک فروشی محدود کرد. با این حال، افزایش سالانه فروش قابل‌توجه بوده است و نشان می‌دهد که بازار مسکن چین می‌تواند درحال بهبود باشد. نشانه‌‌‌های دیگری نیز مبنی بر بهبود بازار ملک چین وجود داشته است. بر اساس گزارش هفته گذشته وال‌استریت‌‌‌ژورنال، شرکت کانتری‌‌‌گاردن به عنوان یک شرکت ساخت‌‌‌وساز بزرگ خصوصی، در حال برنامه‌‌‌ریزی برای خرید زمین مسکونی در مزایده‌‌‌های دولتی پس از یک وقفه طولانی است.

عرضه بیش‌‌‌از حد آپارتمان فروش‌‌‌نرفته

به نظر می‌رسد بازار املاک چین پس از یک رکود دوساله اکنون به ثبات رسیده است، اما مشکلی که همچنان مانع بهبود کامل این بازار می‌شود عرضه بیش از حد آپارتمان‌‌‌های فروخته نشده است. بر اساس گفته‌‌‌های مقامات چین، در ماه فوریه 5/ 3 میلیارد فوت مربع آپارتمان فروخته نشده در این کشور موجود بوده است، که بر اساس برخی برآوردها، این رقم معادل حدود 4 میلیون خانه است. همچنین این عدد، بدترین مازاد عرضه در چین از 2017 به حساب می‌‌‌آید. محاسبات یک شرکت مشاوره املاک چینی نشان می‌دهد که حدود یک‌‌‌سوم از کل آپارتمان‌‌‌های تکمیل شده در 2022 به فروش نرفته‌‌‌اند، که این عدد بالاترین مقدار از 2015 است. اقتصاددانان می‌‌‌گویند که در شهرهای کوچک‌تر با جمعیتی چندمیلیون نفری یا کمتر، این پدیده بدتر هم بوده است.

اقتصاددانان کنت روگف و یوانچن یانگ معتقدند پس از یک رونق طولانی ساختمانی، بیش از 640 شهر که به عنوان «درجه سوم» در چین شناخته می‌‌‌شوند، نزدیک به 80‌درصد از کل بازار مسکن چین را در اختیار دارند. تقاضا در این شهرها نسبت به بازارهای بزرگ‌تر مانند پکن و شانگهای، که جمعیت و بازار کار سریع‌تر رشد کرده است، ضعیف‌‌‌تر است. طبق برآوردهای شرکت اطلاعات املاک چین، نزدیک به6 سال طول می‌‌‌کشد تا یک شهر شناخته شده درجه سوم، مانند بیهای، بتواند تمام خانه‌‌‌های فروخته نشده خود را به فروش برساند، این درحالی است که مدت لازم برای به فروش رساندن تمام خانه‌‌‌های فروخته نشده در شانگهای 7 ماه و برای پکن نزدیک به 2سال است. همچنین این شرکت اعلام کرده است به طور متوسط 20 ماه طول می‌‌‌کشد تا مازاد عرضه مسکن در 50 شهری که این شرکت بر اطلاعات املاک آن نظارت می‌کند به پایان برسد.

در فوریه، قیمت خانه‌‌‌های نوساز در «شهرهای درجه یک» مانند پکن، شانگهای، شنژن و گوانگژو، نسبت به سال گذشته 7/ 1‌درصد افزایش یافته است. این درحالی است که طبق داده‌‌‌های اداره آمار چین، قیمت‌های ملک در شهرهای درجه سوم این کشور 3/ 3‌درصد کاهش یافته است؛ البته سرعت این کاهش نسبت به ماه‌‌‌های گذشته با افت همراه بوده است. از طرفی به طور کلی، قیمت خانه‌‌‌های نوساز در 70 شهر بزرگ، پس از کاهش ماهانه از اوت 2021، 3/ 0‌درصد نسبت به ماه قبل افزایش یافته است.اگر چین نتواند قیمت مسکن را در شهرهای رده پایین خود تثبیت کند، که طبق یک برآورد، حدود دو سوم از جمعیت شهری چین را در خود جای داده‌‌‌اند، احتمالا اعتماد خانوارها و تمایل مصرف‌کنندگان به هزینه در بسیاری از نقاط کشور را کاهش می‌دهد و میزان بهبود کلی اقتصاد چین در سال‌جاری را محدود می‌کند.

در درازمدت، نیاز به خانه‌‌‌های تکمیل‌‌‌شده ولی به فروش نرفته می‌تواند به معنای دوره طولانی کاهش ساخت‌‌‌و‌‌‌ساز خانه‌‌‌های جدید باشد و چین را از یکی از بزرگ‌ترین محرک‌‌‌های رشد و ایجاد شغل محروم کند. از طرفی، ساخت خانه‌‌‌های جدید برای دولت‌‌‌های محلی به شدت بدهکار چین نیز امری حیاتی است؛ چرا که این دولت‌‌‌ها برای متعادل کردن بودجه خود به درآمد حاصل از فروش زمین به شرکت‌های ساخت‌‌‌وساز متکی هستند. روگوف و یانگ در مقاله خود نتیجه می‌‌‌گیرند که نیاز به ساخت‌‌‌وساز املاک در شهرهای درجه سوم از حالا تا 2035 تقریبا 30‌درصد کاهش می‌یابد تا به این ترتیب بتوان به نحوی از عرضه بیش از حد مسکن جلوگیری کرد.

رفتار چند‌‌‌خانه‌‌‌ای در چین

شهرهای درجه سوم قبل از همه‌گیری برای برخی از خریداران ملک جذاب بودند، چراکه قیمت‌های خانه در آنها معمولا بسیار پایین‌‌‌تر از شهرهای بزرگ‌تر چین بود. زمین‌‌‌خواران از سراسر چین به این منطقه هجوم آوردند و در برخی موارد چند واحد را خریدند و آنها را خالی گذاشتند و انتظار کسب سود از این سرمایه‌گذاری خود داشتند. شرکت‌های ساختمانی، ساخت‌وساز را افزایش دادند تا تقاضای پیش‌بینی شده را برآورده کنند. اما پکن برای مقابله با زمین‌‌‌خواری و سایر مشکلات در شهرهای کوچک‌تر تلاش کرده است، تا اکنون این بازار جذابیت کمتری برای سرمایه‌گذاری داشته باشد.

به گفته آژانس‌‌‌های املاک محلی، در بیهای، شهری ساحلی در جنوب غربی استان گوانگشی، که به‌‌‌خاطر سواحل و آب‌‌‌وهوای مطبوعش معروف است، کاهش تعداد مسافران در دوران همه‌گیری باعث کاهش فروش شده است. به گفته یک فروشنده، متوسط قیمت خانه در این شهر، که با نام مستعار «میامی چین» شناخته می‌شود، از حدود 108 تا 121 دلار در سال 2019، به حدود 54 تا 67 دلار در هر فوت مربع در پایان 2022 کاهش یافته است. باوجود لغو محدودیت‌های مقابله با کووید نیز قیمت‌ها به سطح قبل از همه‌گیری نرسیده است، زیرا زمین‌‌‌خواران کمتری وجود دارند. پس از اینکه بسیاری از مناطق در چین نرخ وام مسکن را کاهش دادند و یارانه‌‌‌های بیشتری برای جذب خریداران خانه اولی ارائه شد، تقاضا برای خرید خانه در برخی از شهرهای بزرگ بهبود یافته است. بر اساس داده‌‌‌های موسسه تحقیقاتی لیانجیا، فروش خانه‌‌‌های موجود در فوریه به بالاترین سطح در 7 ماه گذشته در شانگهای رسیده است. 

اقتصاددانان گروه بانکداری استرالیا و نیوزیلند معتقدند که بهبود تدریجی بازار ملک در چین تا نیم‌درصد به رشد تولید ناخالص داخلی چین در 2023 کمک خواهد کرد؛ با این حال اگر احیای بازار مسکن چین تداوم یابد، فروش سالانه به احتمال زیاد تنها به 90‌درصد سطح قبل از همه‌گیری خواهد رسید. بسیاری از پیش‌بینی‌‌‌کنندگان بر این باورند که مازاد مسکن در برخی شهرها ادامه خواهد داشت، مگر اینکه دولت اقدامات بیشتری برای تحریک تقاضا انجام دهد، هرچند انجام این کار می‌تواند منجر به زمین‌‌‌خواری شود، که دولت تمایلی به تشویق آن ندارد.  طبق گزارش گلدمن ساکس، بین سال‌های 2010 تا 2020، تقاضا برای املاک مسکونی در مناطق شهری چین به طور متوسط 18 میلیون واحد در سال بوده است. برآوردهای دولت چین نشان می‌دهد که با افزایش سن جمعیت چین و کاهش تقاضا برای املاک جایگزین، این تعداد تا سال 2050 به 6 میلیون واحد در سال کاهش می‌‌‌یابد. بتی وانگ، اقتصاددان ارشد گروه بانکداری استرالیا و نیوزیلند می‌‌‌گوید، اگر سازندگان به کاهش راه‌‌‌اندازی پروژه‌‌‌های جدید ادامه دهند و فروش واحدهای موجود را در اولویت قرار دهند، بازار می‌تواند به تدریج بخشی از مازاد عرضه خود را به فروش برساند.

 منبع: روزنامه دنیای اقتصاد