بازار مسکن در مدار رکود؛ هزینه ساخت می‌تازد و تقاضا از نفس افتاده است
در حالی‌که صدور پروانه ساختمانی در بهار امسال ۲۲.۶ درصد کاهش یافته، تورم نهاده‌های تولید ۳۷.۲ درصد گزارش شده و شکاف قدرت خرید با قیمت تمام‌شده، بازار مسکن را در بن‌بست طولانی‌تری فرو برده است.
به گزارش به‌روزترین‌ها بازار مسکن ایران وارد فاز رکودیِ پایدار شده است؛ رکودی که حاصل جهش هزینه ساخت، تضعیف توان خرید خانوار و افت انگیزه انبوه‌سازان است. آمار رسمی از یک‌سو رشد سالانه صدور پروانه‌ها در ۱۴۰۳ را نشان می‌دهد، اما از سوی دیگر افت شدید آن در بهار امسال، سیگنالی روشن از بی‌اعتمادی سرمایه‌گذاران به آینده بازار مسکن دارد. در چنین شرایطی، این بازار که لکوموتیو بیش از صد صنعت‌ِ کشور است، به نقطه‌ای رسیده که نه تولید در آن صرفه دارد و نه خرید مسکن برای خانوارها ممکن است.
روند صدور پروانه و سیگنال رکود
بر اساس داده‌های مرکز آمار، در سال ۱۴۰۳ شهرداری تهران برای ۵۷ هزار و ۲۳۱ واحد مسکونی پروانه ساخت صادر کرده است؛ در مقیاس کشور نیز ۵۲۲ هزار و ۸۲۵ واحد به ثبت رسیده که نسبت به سال پیش رشد ۸.۶ درصدی دارد. اما در بهار امسال، صدور پروانه‌ها مجموعاً ۳۰ هزار و ۷۱ مورد بوده — یعنی افت ۲۲.۶ درصدی طی سه ماه. این تضاد زمانی نشان می‌دهد که بازار مسکن، در ظاهر رشد می‌کند ولی در باطن، نشانه‌های رکود عمیق‌تر در آن شکل گرفته است.
تورم ساخت و جهش قیمت نهاده‌ها در بازار مسکن
گزارش‌های رسمی از تورم نقطه‌به‌نقطه ۴۵.۳ درصدی بهای مصرف‌کننده و ۳۴.۶ درصدی گروه مسکن در پایان شهریور حکایت دارد. با این حال، تورم نهاده‌های ساختمانی به ۳۷.۲ درصد رسیده است؛ به‌معنای ادامه افزایش واقعی هزینه ساخت در بازار مسکن. رشد قیمت مصالح—در برخی موارد تا ۵۰ درصد—باعث شده برآوردهای اولیه سازندگان در همان میانه پروژه بی‌اعتبار شود و بسیاری از طرح‌های جدید به حالت تعلیق درآیند.
تقاضای فرسوده و شکاف خرید
در سمت تقاضا، بازار مسکن تحت فشار مضاعف قرار دارد. فاصله میان افزایش دستمزد و رشد قیمت مترمربع آپارتمان باعث شده خانوارهای متوسط و حتی بالادست، توان ورود به خرید را از دست بدهند. نتیجه، کوچ گسترده متقاضیان مصرفی به بازار اجاره و در نتیجه، افت معاملات خرید و فروش است. این روند، چرخه نقدشوندگی سازندگان را مختل کرده و رکود ساخت‌وساز را ماندگار ساخته است.
عقب‌ماندگی از بازارهای موازی
تحلیل‌ها نشان می‌دهد در سال گذشته، بازارهای ارز و طلا بازدهی بیشتری نسبت به بازار مسکن داشته‌اند و بخشی از سرمایه‌های بخش خصوصی و خرد به آن سمت حرکت کرده است. هرچند برخی فعالان پیش‌بینی می‌کنند مسکن در نهایت عقب‌ماندگی خود را جبران کند، اما در نبود سیاست‌های تشویقی و ثبات اقتصادی، این بازگشت ممکن است بیشتر جنبه‌ی سفته‌بازانه داشته باشد تا رونق واقعی.
پیامدهای رکود بازار مسکن برای اقتصاد کلان
بازار مسکن بیش از صد صنعت وابسته فولاد و سیمان تا لوازم خانگی را به حرکت درمی‌آورد. رکود فعلی باعث کاهش تقاضای مؤثر داخلی، افت اشتغال، و کاهش درآمدهای دولتی از محل مالیات‌ها شده است. در سطح اجتماعی نیز، ناتوانی در تأمین مسکن، نابرابری و فشار اجاره را افزایش داده و ثبات شهری را تهدید می‌کند.
مسیرهای خروج از بن‌بست بازار مسکن
- مشوق‌های هدفمند ساخت: تخفیف و تعویق بیمه و مالیات، تسهیل صدور مجوز، و بیمه کیفیت ساخت برای پروژه‌های تازه.
- تقویت تقاضای خرید: تسهیلات پلکانی متناسب با درآمد دهک‌های متوسط و اوراق رهن secondary market برای تأمین مالی پایدار بازار مسکن.
- انضباط مالی در پروژه‌های دولتی: مدیریت نقدینگی، زمان‌بندی روشن و جلب اعتماد بخش خصوصی در طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن.
- شفافیت داده‌ها: انتشار دوره‌ای آمار صدور پروانه، روند قیمتی مصالح و پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها برای جهت‌دهی درست به تصمیم سازندگان.
چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار مسکن
در سه‌ماهه آینده، دو سناریو محتمل است:
سناریوی پایه: ادامه رکود با نوسان قیمتی محدود و تأخیر شروع پروژه‌های جدید.
سناریوی اصلاحی: در صورت ارائه بسته واقعی مشوق سازندگان، احتمال افزایش خفیف صدور پروانه و بازگشت نسبی اعتماد به بازار مسکن وجود دارد.
کلید داده‌ها
- صدور پروانه مسکونی در تهران: +۷.۱٪ نسبت به ۱۴۰۲
- صدور پروانه در کل کشور: +۸.۶٪
- کاهش بهاری ۱۴۰۴: −۲۲.۶٪
- تورم گروه مسکن: ۳۴.۶٪
- تورم نهاده‌های ساختمانی: ۳۷.۲٪
بازار مسکن ایران در حالی سومین سال رکود خود را پشت سر می‌گذارد که ترکیب هزینه بالای ساخت، توان خرید ضعیف و نبود سیاست مالی منسجم، مسیر بازگشت رونق را دشوار کرده است. تا زمانی که اعتماد سرمایه‌گذاران به سودآوری بازسازی نشود و قدرت خرید واقعی مردم افزایش نیابد، خروج از این رکود ساختاری بعید است.
