فرار بزرگ از بازار مسکن تهران؛ چرا سه سال آینده می‌تواند فرصت طلایی یا دام خطرناک باشد؟

شهریور ۱۴۰۴ برای بازار مسکن تهران، ماهی متفاوت بود؛ ترکیبی از رکود سنگین، افت شدید عرضه و تردید گسترده میان سرمایه‌گذاران و مصرف‌کنندگان. آمارها نشان می‌دهند بازار به نقطه‌ای رسیده که هر تصمیمی — خرید، فروش یا حتی سکون — می‌تواند تأثیر بلندمدتی بر وضعیت مالی فعالان داشته باشد.

سقوط عرضه در بازار مسکن؛ نشانه‌ای از عقب‌نشینی جمعی

به گزارش به‌روزترین‌ها بر اساس آخرین داده‌های رسمی، تعداد آگهی‌های فروش آپارتمان در شهریور نسبت به مدت مشابه سال قبل ۴۹ درصد افت کرده است. این رقم نشان می‌دهد مالکان و سازندگان، تمایلی به عرضه واحدهای خود ندارند و منتظر شرایطی هستند که یا قیمت‌ها افزایش یابد یا ریسک فروش کمتر شود. چنین عقب‌نشینی‌ای معمولاً در آغاز دوره‌های رکودی چندساله رخ می‌دهد و پیام مشخصی برای متقاضیان دارد: «بازار فعلاً سرِ ایستادن دارد».

رشد ناچیز قیمت‌ها؛ ضعف انگیزه سرمایه‌گذاران

میانگین قیمت هر متر مربع در تهران طی ۱۲ ماه، تنها ۹.۴ درصد رشد داشته؛ در حالی که بازارهای جایگزین مثل طلا (+۱۴۶٪) و دلار (+۷۴٪) بازدهی‌های چشم‌گیرتری را به ثبت رسانده‌اند.

این اختلاف بازدهی، سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت را به سمت دارایی‌های با نقدشوندگی سریع‌تر و رشد پرشتاب‌تر سوق داده و به کاهش تقاضا در بازار ملک سرعت بخشیده است.

تغییر ساختار تقاضا؛ کوچ به سمت واحدهای کوچک

یکی از مهم‌ترین واقعیت‌های امروز بازار مسکن تغییر متراژ مطلوب خریداران است:

• سهم واحدهای ۵۰ تا ۷۵ متر از عرضه کل از ۳۲٪ به ۳۶٪ افزایش یافته.
• سهم زیر ۵۰ متر از ۷.۷٪ به ۹.۳٪ رسیده است.

این تغییر به معنای حرکت تقاضا به سمت آپارتمان‌های کوچک‌تر و ارزان‌تر است؛ واحدهایی که به راحتی اجاره می‌روند و نظم نقدینگی سرمایه‌گذار را حفظ می‌کنند.

بازار اجاره: فشاری دوگانه بر مستاجران و فرصتی برای موجران

رشد ۴.۷۸٪ مبلغ رهن کل و کاهش جزئی شاخص قیمت به اجاره از ۱۵.۹۲ به ۱۵.۵۵ نشان می‌دهد اگرچه قیمت خرید آرام گرفته، هزینه اجاره‌نشینی همچنان بالاست.

برای موجران، این دوره، زمان تثبیت درآمد ماهانه است. اما برای مستاجران، فشار اقتصادی بیشتر و احتمال جابه‌جایی‌های ناخواسته اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.

مقایسه با بازارهای موازی؛ چرا خروج سرمایه طبیعی است؟

بازار مسکن در رقابت با دیگر بازارها، طی یکسال عملکردی پایین داشته:

• طلا: +۱۴۶٪
• دلار: +۷۴٪
• بورس: +۲۱٪
• مسکن: +۹.۴٪

در چنین شرایطی، خروج سرمایه‌گذاران و تبدیل دارایی به ارز یا فلزات گران‌بها تا زمان بازگشت رونق، یک رفتار اقتصادی منطقی تلقی می‌شود.

افق سه‌ساله؛ فرصت یا دام؟

با توجه به تجربه‌های قبلی، رکود سنگین در بازار ملک ایران معمولاً بین ۱۰ تا ۱۲ فصل ادامه دارد. این یعنی تا پایان ۱۴۰۵، احتمالاً شاهد تغییرات چشمگیر قیمت‌ها نخواهیم بود، مگر متغیرهای بیرونی(مانند سیاست‌های مالی، تورم عمومی یا تحولات ناگهانی ارزی) مسیر بازار را تغییر دهند.

برای سرمایه‌گذار بلندمدت: خرید واحدهای کوچک در مناطق با شرایط رشد جمعیت و امکانات زیرساختی، یک فرصت طلایی برای ایجاد منبع درآمد پایدار از اجاره‌داری است.

برای سرمایه‌گذار کوتاه‌مدت: ورود در شرایط فعلی می‌تواند به «دام سرمایه» بدل شود؛ سرمایه بلوکه‌شده بدون رشد قیمتی دلچسب، و هزینه نگهداری بالا.

جمع‌بندی استراتژیک

اگر امروز قصد خرید دارید، تنها سه دلیل می‌تواند این اقدام را منطقی کند:

1. هدف مصرفی (نیاز به سکونت) و نه صرفاً سرمایه‌گذاری.
2. انتخاب واحدهای کم‌متراژ، قابل اجاره و در مناطق پرتقاضا.
3. خرید از فروشندگان واقعی که حاضر به ارائه تخفیف جدی هستند.

در غیر این ‌صورت، صبر تا نیمه دوم ۱۴۰۵، هم نقدینگی شما را آزاد نگه می‌دارد و هم فرصت انتخاب بهترین املاک بعد از عبور بازار از کف رکودی را فراهم می‌کند.