۸۲ سال پس‌انداز حقوق برای خرید خانه ۸۰ متری
- یک کارشناس بازار مسکن می‌گوید ادامه وضعیت نه جنگ و نه صلح می‌تواند رکود تورمی بازار ملک را تشدید کند.
- بر اساس برآورد مطرح‌شده، کارمند عادی برای خرید خانه ۸۰ متری باید ۸۲ سال حقوقش را پس‌انداز کند.
- به گفته او، هزینه مصالح در برخی موارد تا ۳۰۰ درصد و هزینه ساخت هر مترمربع تا ۷۰ درصد افزایش یافته است.
بازار مسکن با کاهش نقدشوندگی، افت سرمایه‌گذاری و ضعیف شدن قدرت خرید خانوارها روبه‌رو است و به گفته یک کارشناس، اگر وضعیت نه جنگ و نه صلح ادامه پیدا کند، رکود تورمی تشدید می‌شود.
به گزارش به‌روزترین‌ها، رسول قربان‌نژاد، کارشناس بازار مسکن، سه سناریوی پیش روی بازار را توضیح داده و گفته آینده آن به تحولات سیاسی و اقتصادی کشور وابسته است؛ تحولاتی که هر کدام می‌تواند اثر متفاوتی بر نرخ ارز، جریان سرمایه و معاملات داشته باشد.
سه سناریو برای بازار مسکن
به گفته او، در صورت توافق ممکن است فشار نرخ ارز در کوتاه‌مدت کم شود و بخشی از التهاب بازارهای موازی فروکش کند. در این حالت بخشی از منابع مالی فعال در طلا، بازار سرمایه و خودرو می‌تواند کم‌کم به سمت مسکن بیاید، هرچند این انتقال زمان می‌برد.
بیشتر بخوانید: پیشنهاد نرخ چهارم بنزین برای پرمصرف‌ها
اگر توافقی حاصل نشود و کشور در وضعیت نه جنگ و نه صلح بماند، قربان‌نژاد احتمال تشدید رکود تورمی را می‌دهد؛ چون افزایش نقدینگی، فشار تورمی و رشد پلکانی نرخ ارز شرایط را دشوارتر می‌کند و بخش مصرفی بازار، یعنی خانوارهایی که برای سکونت خانه می‌خواهند، قدرت خرید بیشتری از دست می‌دهند. کاهش پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران را هم نشانه افت سرمایه‌گذاری می‌داند.
درباره سناریوی جنگ می‌گوید معاملات ممکن است متوقف و بازار منجمد شود و تا روشن شدن وضعیت، رشد قیمت‌ها بایستد؛ هرچند پیامد دقیق آن به شدت و مدت درگیری‌ها بستگی دارد.
۸۲ سال پس‌انداز برای یک خانه ۸۰ متری
قربان‌نژاد شاخص استطاعت خرید مسکن را در سطح نگران‌کننده‌ای می‌داند و می‌گوید طبق برآوردی که مطرح شده، یک کارمند عادی برای خرید خانه ۸۰ متری باید ۸۲ سال حقوقش را پس‌انداز کند. به گفته او این رقم نشان می‌دهد فاصله درآمد خانوارها و قیمت مسکن به‌شدت زیاد شده است. برای زمینه بیشتر می‌توانید گزارش بازار مسکن در مدار رکود را بخوانید.
او ادامه می‌دهد افزایش نرخ ارز با تاخیر در قیمت خرید و فروش مسکن دیده می‌شود، اما بازار اجاره سریع‌تر واکنش نشان می‌دهد. خانوارهایی که درآمدشان با هزینه‌ها بالا نمی‌رود، ناچار به مناطق ارزان‌تر می‌روند و این علاوه بر فشار اقتصادی، می‌تواند کیفیت زندگی را پایین بیاورد و ناامیدی و بی‌انگیزگی را در جامعه زیاد کند.
هزینه ساخت و قیمت‌گذاری دلاری
این کارشناس می‌گوید قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی در بخش‌های مختلف زیاد شده؛ در برخی موارد ۳۰۰ درصد، در برخی ۱۵۰ درصد و در مواردی ۵۰ درصد. او قطعی برق و گاز و آسیب به واحدهای فولادی در جریان جنگ را از عوامل اثرگذار بر تولید و قیمت می‌داند و می‌گوید هزینه ساخت هر مترمربع در برخی موارد تا ۷۰ درصد بالا رفته و میلگرد و محصولات فولادی در برخی بازه‌ها ۷۰ تا ۸۰ درصد گران شده است.
قربان‌نژاد از رواج قیمت‌گذاری دلاری هم انتقاد می‌کند: در برخی مناطق قیمت هر متر آپارتمان بر مبنای دلار تعیین می‌شود و همان رقم دلاری در زمان‌های مختلف ملاک قرار می‌گیرد، در حالی که نرخ ارز تغییر می‌کند. به گفته او این شیوه می‌تواند افزایش نرخ ارز را به مناطق دیگر هم منتقل کند و سطح قیمت‌های پیشنهادی را بالا ببرد.
پیش‌فروش و تامین مالی: چه راهکارهایی مطرح است؟
او پیش‌فروش را ابزار مناسبی برای تامین مالی پروژه‌ها می‌داند، اما در اقتصاد با تورم بالا برای سازنده و خریدار ریسک دارد؛ چون رشد هزینه ساخت ممکن است قیمت تمام‌شده را از قیمت پیش‌فروش بالاتر ببرد. پیشنهاد او استفاده از حساب تضمینی یا امانی (Escrow) است تا پول پیش‌فروش فقط خرج همان پروژه شود. او می‌گوید در برخی پروژه‌ها سازنده بخشی از واحدها را پیش‌فروش می‌کند اما پول را صرف خرید زمین یا ملک دیگری می‌کند و این تکمیل پروژه را به تاخیر می‌اندازد. به گفته او، وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران می‌توانند با نظارت بر پیشرفت پروژه‌ها اعتماد مردم را بیشتر کنند، به شرط آنکه ضوابط کشورهای دیگر متناسب با اقتصاد ایران بومی شود.
قربان‌نژاد به ظرفیت صندوق‌های املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان هم اشاره می‌کند و می‌گوید بازار سرمایه ایران در تامین مالی مسکن هنوز عمق کافی ندارد. او توکنیزه‌کردن دارایی‌ها روی بستر بلاکچین را راهی برای افزایش نقدشوندگی می‌داند، با این شرط که چارچوب حقوقی روشن و حقوق خریداران توکن دقیق تعریف شود.
بیشتر بخوانید: تجارت خارجی ایران با مسیرهای جایگزین ادامه دارد
راه‌حل بلندمدت چیست؟
این کارشناس می‌گوید خروج از بحران مسکن با راهکار یک‌ساله یا پنج‌ساله ممکن نیست و باید دست‌کم یک دوره ۱۰ ساله برای اصلاح ساختار بازار در نظر گرفت، آن هم بعد از فراهم شدن ثبات نسبی در متغیرهای اقتصادی. به باور او تمرکز صرف بر افزایش تولید واحد مسکونی کافی نیست؛ بخشی از منابع مالی در املاک انباشته شده و از چرخه مولد اقتصاد بیرون مانده است.
او ساخت واحدهای ۴۰ و ۵۰ متری را یکی از گزینه‌های پاسخ به نیاز بازار می‌داند، به شرط آنکه زیرساخت و کیفیت ساخت از ابتدا در نظر گرفته شود. همچنین می‌گوید جوانانی که قصد ازدواج و خرید خانه دارند در این شرایط بیشتر از بازار کنار می‌روند. درباره روند خروج سرمایه از این بازار، گزارش فرار بزرگ از بازار مسکن تهران هم قابل مطالعه است.
پرسش‌های پرتکرار
رکود تورمی در بازار مسکن یعنی چه؟
یعنی همزمان معاملات و نقدشوندگی بازار کم شود و قیمت‌ها و هزینه‌های ساخت بالا بروند؛ در چنین شرایطی خرید خانه برای خانوارها سخت‌تر می‌شود.
حساب تضمینی (Escrow) در پیش‌فروش چه کاری می‌کند؟
به گفته قربان‌نژاد، پول پیش‌فروش به یک حساب مشخص واریز می‌شود و برداشت از آن فقط برای هزینه‌های همان پروژه ممکن است؛ به این ترتیب خریدار اطمینان پیدا می‌کند که پولش صرف پروژه خودش می‌شود.
چرا بازار اجاره زودتر از خرید و فروش واکنش نشان می‌دهد؟
به گفته این کارشناس، افزایش نرخ ارز با فاصله زمانی در قیمت خرید و فروش مسکن دیده می‌شود، اما بازار اجاره سریع‌تر به آن واکنش نشان می‌دهد.
