نسخه تسهیلاتی برای درمان مشکلات حوزه مسکن

به‌روزترین‌ها– مسئله اینجاست که متناسب بودن رقم فعلی تسهیلات حوزه اجاره و خرید مسکن فقط یکی از مشکلات مردم محسوب می‌شود و بزرگ‌ترین دغدغه آنها بوروکراسی و هزینه دریافت این تسهیلات و مشقت بازپرداخت آن است.به گزارش همشهری، قدرت خرید تسهیلات مسکن در دوره اخیر جهش قیمتی این بازار به‌شدت کاهش پیدا کرده و باوجود اینکه مبلغ این تسهیلات در سال گذشته با رشد ۱۰۰درصدی به ۲۰۰میلیون تومان برای هر نفر رسیده، باز هم قدرت خرید آن نسبت به وام ۸۰میلیون تومانی سال۹۶ کمتر از یک‌سوم است. نکته قابل‌توجه در تغییر مبلغ وام مسکن این است که هرگونه تغییر این ارقام در بانک عامل مسکن، مستقیم بر عرضه و تقاضای اوراق تسه در فرابورس اثرگذار است و به‌راحتی می‌تواند هزینه دریافت این تسهیلات را به درصدهای نجومی برساند؛ همچنان که افزایش ۱۰۰درصدی وام مسکن در شهریور سال گذشته بدون انتشار اوراق جدید امتیاز تسهیلات مسکن، به جهش ۳برابری قیمت این اوراق در فرابورس ایران منجر شد و نرخ بهره مؤثر تسهیلات خرید مسکن را به بیش از ۳۰درصد رساند.

پیشنهاد وام درمانی مسکن

وزیر راه و شهرسازی، دیروز در حاشیه نشست خبری مشترک با وزیر مدیریت منطقه‌ای و زیرساخت ارمنستان با اشاره به برنامه‌ریزی برای حوزه مسکن گفت: وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد پرداخت تسهیلات ۶۰۰تا ۷۰۰میلیون تومانی خرید مسکن را برای شهر تهران نیز ارائه کرده و این پیشنهاد در دولت در حال بررسی است. او همچنین اظهار کرده که پیشنهاد این وزارتخانه برای پرداخت وام ودیعه مسکن در تهران نیز ۱۰۰میلیون تومان بوده که البته دولت با ۷۰میلیون تومان موافقت کرده است. بررسی روند تغییرات نسبت وام خرید مسکن و ارزش یک واحد مسکونی مطابق با الگوی مصرف از سال۱۳۹۶ تاکنون نشان می‌دهد که در سال مبنا، وام ۸۰میلیون تومانی خرید مسکن در شهر تهران ۲۳.۷درصد ارزش یک آپارتمان ۷۵متری در مناطق متوسط تهران را تأمین مالی می‌کرد اما در فروردین۱۴۰۱ و با احتساب مسکن متری ۳۵میلیون تومان، نسبت پوشش دهی وام ۲۰۰میلیون تومانی خرید مسکن فقط معادل ۷.۶درصد ارزش یک آپارتمان ۷۵متری با قیمت میانگین شهر بوده است. از منظر قدرت خرید نیز، وام ۸۰میلیون تومانی خرید مسکن در سال ۱۳۹۶معادل قیمت ۱۷.۷مترمربع زیربنای مسکونی با قیمت میانگین شهر تهران یعنی ۴.۵میلیون تومان بوده است؛ درحالی‌که در فروردین امسال و با احتساب میانگین قیمت ۳۵میلیون تومانی یک مترمربع زیربنای مسکونی، یک متقاضی می‌توان با دریافت وام ۲۰۰میلیون تومانی فقط ۵.۷مترمربع آپارتمان خریداری کند که این رقم کمتر از یک‌سوم سال۱۳۹۶ است. بر این اساس، برای ترمیم قدرت خرید وام مسکن در شرایط فعلی و بازگرداندن آن به شرایط سال ۱۳۹۶، باید مبلغ وام خرید مسکن انفرادی به ۶۲۲میلیون تومان برسد تا همچنان متقاضی بتواند حدود یک‌چهارم ارزش یک آپارتمان ۷۵متری در منطقه متوسط تهران را خریداری کند و پیشنهاد ارائه شده از سوی وزیر راه و شهرسازی نیز متناسب با همین الگو مطرح شده است. البته پیگیری‌های همشهری از منابع آگاه در وزارت راه و شهرسازی حاکی از این است که در این مجموعه و حتی در معاونت مسکن و ساختمان این وزارتخانه هیچ‌کسی از پیشنهاد وام ۶۰۰تا ۷۰۰میلیون تومانی خرید مسکن اطلاعی ندارد و این موضوع حتی اگر به دولت ارائه شده باشد، لااقل از مسیر معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی ارائه نشده است.

هشدار نسبت به بی‌تدبیری در افزایش وام مسکن

در اواخر شهریور۱۴۰۰، وقتی بانک عامل مسکن، مبلغ وام خرید مسکن انفرادی در شهر تهران را از ۱۰۰میلیون تومان به ۲۰۰میلیون تومان افزایش داد و رقم وام زوجین به ۴۰۰میلیون تومان رسید، قیمت هر برگه از اوراق امتیاز مسکن (تسه) در فرابورس تهران حدود ۵۵هزار تومان بود که بعد از افزایش رقم وام به‌دلیل ۲برابر شدن تقاضا، در روند افزایشی مستمر قرار گرفت و ظرف ۵ماه، قیمت هر برگه از این اوراق به محدوده ۱۸۰هزار تومان رسید. این اتفاق دقیقاً به‌معنای افزایش ۲۲۰درصدی هزینه دریافت وام مسکن و رسید بهره مؤثر این تسهیلات از ۱۷.۵درصد اعلامی بانک مسکن به ۳۰.۳درصد بود. در ادامه، بانک عامل مسکن برای مقابله با بحران اوراق تسه، به‌صورت مقطعی به متقاضیان اجازه داد به ازای نیمی از مبلغ تسهیلات دریافتی، به‌جای خرید اوراق تسه، از تسهیلات مبتنی بر منابع داخلی بانک استفاده کنند که تنها تفاوت آن با وام مبتنی بر اوراق، کوتاه‌تر بودن دوره بازپرداخت آن بود متقاضی باید به‌جای ۱۲سال، وام دریافت شده بدون اوراق را نهایتا در ۸سال تسویه می‌کرد. البته این اقدام هم فقط در کوتاه‌مدت توانست قیمت اوراق را کاهش دهد.

در شرایط فعلی، متقاضیان باید برای کل وام مسکن درخواست اوراق تسه خریداری کنند و همین مسئله دوباره قیمت اوراق را به ۱۴۰هزار تومان برای هر برگه می رساند که به‌معنای افزایش حدود ۵درصدی نرخ بهره مؤثر و رسیدن آن به بیش از ۲۵درصد است.

به گزارش همشهری، بحران شکل گرفته در بازار اوراق تسه به این ‌دلیل بود که حتی نرخ بهره ۳۰.۳درصدی در اقتصادی که دچار تورم بالای ۴۰درصد است و دورنمای مهار تورم آن نیز چندان امیدوارکننده نیست، همچنان به نفع خریدار مسکن است. ازاین‌رو با افزایش مبلغ وام مسکن، عملاً متقاضیان مصرفی و سرمایه‌گذارنی که برای خرید مسکن دچار کسری بودجه هستند، سریعا برای خرید اوراق وارد رقابت می‌شوند و قیمت آن را به فلک می‌رسانند. در این شرایط، از بانک مسکن انتظار می‌رود پیش از افزایش وام مسکن، تمهیدی برای افزایش انتشار اوراق از طریق سپرده‌پذیری بیندیشد و بعدا وام را افزایش دهد در غیراین صورت، حتی اگر مانند زمستان سال گذشته، از محل منابع داخلی خود هزینه ابطال نیمی از اوراق موردنیاز برای دریافت وام را متقبل شود بازهم قادر به کنترل بلندمدت قیمت اوراق تسه نخواهد بود.

 منبع: همشهری