مسکن 25 متری؛ فرصتی برای خانه‌دار شدن یا بازی با جیب مردم؟

طرح مسکن 25 متری که به تازگی عملیات اجرایی آن در ماهدشت کرج آغاز شد و به شکل گسترده‌ ای مورد توجه قرار گرفت، امروز به یکی از موضوعات داغ در میان فعالان اجتماعی و اقتصادی تبدیل شده است.

عده‌ ای این طرح را گامی ضروری برای تحقق سیاست جوانی جمعیت می‌ دانند، در حالی که برخی دیگر آن را در تضاد با فرهنگ ایرانی-اسلامی می‌ بینند. منتقدان معتقدند که هدف اصلی این طرح نه رفع نیازهای مردم، بلکه منافع مالی عده‌ ای خاص و افزایش بیشتر قیمت مسکن است.

به‌روزترین‌ها| حدود یازده روز پیش بود که عملیات اجرایی ساخت مسکن اقتصادی با متراژ 25 تا 80 متری در ماهدشت کرج آغاز شد؛ طرحی که طی قرار است بر اساس آن نه مجردها بلکه زوج‌ ها خانه دار شوند. اما آیا مسکن 25 متری که حتی در برخی از اخبار منتشره از متراژ کمتر از این هم سخن به میان می آید می تواند نیازهای اولیه یک زوج را در بخش مسکن تامین کند؟ سوالی که در ادامه کارشناسان نسبت به آن پاسخ خواهند داد.

خشایار باقرپور مدیر عامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران که یکی از موافقان اجرای ساخت مسکن 25 متری است در این رابطه می گوید: از ۳ هزار و ۳۰۰ واحد مسکن اقتصادی بیش از ۴۰۰ واحد دارای متراژ ۲۵ متر است؛ این به این معنا است که تنها ۱۳ درصد از واحدها دارای متراژ پایین هستند.

وی با انتقاد از مخالفان طرح مسکن 25 متری می افزاید: متاسفانه منتقدان مسکن اقتصادی حتی یک بار هم به خود زحمت نداده اند تا طرح را مطالعه کنند و فقط چشم بسته دست به انتقاد می زنند. این درحالی است که تمام جزئیات این طرح، سرانه رفاهی و خدماتی آن و غیره در دسترس است.

باقرپور با اینکه بر خلاف ادعای مخالفان طرح مسکن اقتصادی که معتقدند ساخت مسکن های 25 متری مخالف طرح فرزندآوری و جوانی جمعیت است ادامه می دهد: اگر نگاهی به آمار ازدواج بیاندازید خواهید دید که میزان ازدواج متاثر از عوامل اقتصادی در کشور از 14 سال قبل کاهش یافته و به نصف رسیده است.

مسکن 25 متری تنها چاره برای خانه دار شدن

محسن طباطبایی دبیر کل انجمن علمی اقتصادی شهری ایران نیز به عنوان یکی دیگر از موافقان اجرای طرح ساخت مسکن 25 متری با عنوان مسکن اقتصادی می گوید: ژاپن هم با جمعیتی بالغ بر ۱۲۸ میلیون نفر توانسته با طرح هایی نظیر واحدهای مسکونی کوچک مقیاس مردم را صاحب مسکن کند.

وی اضافه می کند: با بهره مندی از این تجربه می توان دریافت که مسکن اقتصادی می تواند دوره انتظار برای خانه دار شدن را کاهش دهد. بنابراین بانک ها نیز می توانند با ورود به این طرح ها و اعطای تسهیلات به واحدهای مسکونی اقتصادی و ۲۵ متری که زودتر از واحدهای بزرگ مقیاس به بهره برداری می رسند امید به خانه دار شدن را در میان مردم افزایش دهند.

بر اساس گزارشی که در سال ۱۴۰۲ منتشر شده است، یک خانواده برای خرید یک آپارتمان ۷۵ متری در مناطق متوسط تهران باید معادل ۲۳ سال درآمد خود را پرداخت کند. به عبارت دیگر، اگر تمام درآمد خود را صرف خرید مسکن کند، پس از ۲۳ سال می‌تواند خانه‌دار شود. اما اگر بخواهد با پس‌انداز یک‌سوم از درآمد سالانه خود این کار را انجام دهند، باید ۶۸ سال صبر کند تا بتواند خانه‌ای در این ابعاد بخرد.

البته در ایران، بسته به شهر و محل زندگی، این شاخص می ‌تواند متفاوت باشد. در شهرهای بزرگ مانند تهران، این ضریب و به تبع آن مدت زمان لازم برای خانه‌دار شدن به طور قابل توجهی بیشتر از شهرهای کوچک‌تر و کم‌جمعیت‌تر است. همچنین در نظر داشته باشید که این عدد ممکن است تحت تأثیر عوامل مختلفی مانند نرخ تورم، نرخ سود بانکی، سیاست‌های دولتی، و شرایط اقتصادی کلان کشور تغییر کند.

گرانی بیشتر مسکن با ساخت مسکن 25 متری

در مقابل کسانی که واحدهای اقتصادی یا همان مسکن 25 متری (که در برخی منابع متراژهای کمتری نیز برای آن‌ها در نظر گرفته شده است) را تنها راهکار برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط و متوسط رو به پایین می‌دانند، افرادی هم هستند که این نوع ساخت‌وساز را با فرهنگ ایرانی-اسلامی در تضاد می‌خوانند. آن‌ها معتقدند که ساخت مسکن ۲۵ متری نه‌تنها منفعتی برای مردم ندارد، بلکه تنها به سود گروهی خاص و عاملی برای افزایش بیشتر قیمت مسکن خواهد بود.

در این رابطه حسن محتشم عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن می گوید: مسکن 25متری ناترازی جدیدی به کشور تحمیل می‌کند و به هیچ عنوان مورد تأیید انبوه‌سازان نیست.

وی با اشاره به اینکه واحدهای کوچک مقیاس از حداقل امکانات زندگی برخوردار نیست می افزاید: هیچ‌وقت ساخت واحدهای کوچک در این حد برای ما توجیه ندارد؛ یک واحد 16متری،  25متری و حتی بیشتر باید حداقل امکانات زندگی از جمله سرویس‌ها، آشپزخانه، اتاق و… را داشته باشد که همه اینها هزینه‌بر است.

محتشم با اشاره به اینکه اگر قرار باشد ناترازی مسکن را با مساکن 16 تا 25 متری رفع کنیم ادامه می دهد: این کار فقط ناترازی جدیدی را به کشور تحمیل می کند. علاوه بر این، مسکن 16 و 25 متری با شرایط فرهنگی ایران سازگاری ندارد و تبعات بسیار ناگواری به جامعه وارد خواهد کرد. همچنین ساخت چنین واحدهایی هیچ گاه مورد تأیید جامعه اسلامی ایران نیز نبوده است.

سرانه مصرف مسکن برای هر زوج 60 تا 70 متر

فرشید ایلاتی نیز با اشاره به این که اصول معماری و شهرسازی کشور اجازه ساخت مسکن 25 متری را نمی‌دهد، می‌گوید: سرانه مسکن برای هر نفر حداقل ۳۵ متر مربع در نظر گرفته شده است؛ بنابراین، قوانین شهرسازی و معماری تنها به انبوه‌سازان اجازه ساخت واحدهای مسکونی برای ۲ نفر، با متراژی حدود ۶۰ تا ۷۰ متر مربع، را می‌دهد.

این کارشناس سیاست‌گذاری مسکن، با انتقاد از تبلیغات پیرامون ساخت مسکن‌ ۲۵ متری تاکید می کند: افرادی که منافع خاصی دارند، با شیطنت‌های رسانه‌ای و صرف هزینه‌های کلان، سعی می‌کنند اخبار مربوط به این نوع مسکن‌ها را برجسته کنند. در مورد ساخت مسکن 25 متری در استان البرز نیز قرار بر این بوده که به صورت مجموعه اقامتی احداث شود.

وی اضافه می کند: بنابراین اگر این مسکن‌ها قرار است به‌عنوان مجتمع اقامتی عمل کنند، باید مانند هتل باشند؛ پس چرا به‌عنوان واحدهای مسکونی در رسانه‌ها معرفی می‌شوند؟ با این تفاسیر نیاز به ورود جدی‌تر دستگاه‌های نظارتی برای بررسی این موضوع است.

ایلاتی همچنین با اشاره به افزایش قیمت مسکن در نتیجه خرد شدن بیش از حد زمین در مساحت های کوچک تر تصریح می کند: هرچه زمین را خُرد کنیم، مسکن گران‌تر می‌شود، به‌عنوان مثال زمین 1000متری را در نظر بگیرید؛ اگر متری 10 میلیون تومان قیمت آن باشد یعنی 10 میلیارد تومان، 10 نفر امکان خرید آن را دارند. اما اگر همین زمین را به قطعات 100متری تفکیک کنند، افراد بیشتری توان خرید آن را دارند، این موضوع باعث افزایش تقاضا و به‌دنبال آن افزایش قیمت زمین می‌شود.

منافع مسکن 25 متری در جیب عده ای خاص

داوود بیگی‌نژاد نایب رئیس اتحادیه املاک تهران نیز با اشاره به اینکه ساخت مسکن 25 متری بر خلاف ادعای مطرح شده در تضاد با تشکیل خانواده است می گوید: ساخت و عرضه واحدهای ۲۵ متری در بازار، یک تهدید جدی برای افزایش و جوانی جمعیت به شمار می‌رود؛ چرا که این واحدهای کوچک متراژ، تنها برای خوابیدن به صورت شبانه است و امکاناتی برای تشکیل زندگی را فراهم نمی‌کند.

وی اضافه می کند: از سویی دیگر ساخت مسکن 25 متری، با هیچکدام از معیار و فرهنگ ایرانی – اسلامی تطابق ندارد. بنابراین ضروری است نسبت به احداث واحدهای کوچک متراژ تدابیر جدی لحاظ شود تا این الگوی مصرفی به بازار مسکن عرضه نشود.

این مقام صنفی نیز با اشاره به اینکه ساخت مسکن ۲۵ متری نه‌تنها مردم را خانه‌دار نمی‌کند بلکه باعث افزایش قیمت خانه می شود تاکید می کند: در واقع ساخت و عرضه واحدهای کوچک برای جذب سرمایه‌های خُرد، موجب افزایش تورم مسکن خواهد شد، در نتیجه تنها عده‌ای در ساخت این واحدها سود می‌کنند.

تجربه بین المللی ساخت مسکن های کوچک مقیاس

خانه‌های کمتر از ۳۰ متری یا آپارتمان‌های کوچک، در بسیاری از کشورهای جهان به‌عنوان راه‌حلی برای مقابله با کمبود فضای مسکونی، افزایش جمعیت شهرها و هزینه‌های بالای زندگی ارائه شده‌اند. در این بین نام کشورهایی همچون ژاپن، چین و حتی آمریکا دیده می شود.

ژاپن به دلیل کمبود زمین و تراکم بالای جمعیت، پیشتاز در ساخت چنین واحدهایی است. این آپارتمان‌ها معمولاً برای یک یا دو نفر طراحی شده‌اند و با استفاده از طراحی‌های کارآمد و چندمنظوره، از هر سانتی‌متر فضا بهینه استفاده می‌شود. امکاناتی مانند تخت‌های تاشو، آشپزخانه‌های کم‌حجم و سرویس‌های بهداشتی کوچک در این واحدها وجود دارد.

در هنگ‌کنگ شهری در جنوب چین نیز واحدهای کوچک که به نام «میکرو آپارتمان» شناخته می‌شوند، برای جوانان و کارمندان طراحی شده‌اند. این واحدها اغلب برای یک نفر مناسب هستند و با هدف ارائه مسکن مقرون‌به‌صرفه ساخته شده‌اند. امکانات مشترکی مانند اتاق‌های شستشو و سالن‌های اجتماعی نیز در مجتمع‌های مسکونی ارائه می‌شود.

همچنین در شهرهایی مانند نیویورک و سان‌فرانسیسکو، میکرو آپارتمان‌ها به‌عنوان روشی برای مقابله با بحران مسکن معرفی شده‌اند. این واحدها که معمولاً برای یک یا دو نفر طراحی می‌شوند، شامل امکاناتی مانند آشپزخانه کوچک، حمام و فضای خواب چندمنظوره هستند.

به طور کلی در این کشورها، آپارتمان‌های کوچک با هدف کاهش هزینه‌های مسکن و استفاده بهینه از فضای محدود شهری، طراحی و اجرا می‌شوند اما همانطور که اشاره شد به نظر نمی رسد این واحدهای کوچک مقیاس ظرفیتی بیش از 2 نفر داشته باشند و در عمل با سیاست فرزندآوری و جوانی جمعیت در تضاد هستند.

بنابراین به نظر می رسد مسئولان برای رفع بحران مسکن باید چاره ای دیگر بیندیشند و این چاره اندیشی باید هرچه سریع تر انجام شود تا عده ای از این معضل به دنبال منافع اقتصادی خود نباشند و مردم را بیشتر گرفتار نکنند.