مالکیت مسکن در ایران به ۷۰ درصد رسید؛ راز افزایش خانه‌دار شدن چیست؟

به گزارش به‌روزترین‌ها، مرکز آمار ایران نرخ مالکیت مسکن خانوارهای شهری را بیش از ۷۰ درصد اعلام کرده؛ جدول روند سال‌های اخیر و دلایل احتمالی این افزایش را اینجا بخوانید.

سهم مالکیت مسکن شهری از ۷۰ درصد عبور کرد

مرکز آمار ایران در گزارش هزینه و درآمد خانوارهای شهری سال ۱۴۰۴ اعلام کرده سهم خانوارهای مالک عرصه و اعیان واحد مسکونی به ۶۹.۴۸ درصد رسیده است. ۱.۲ درصد خانوارها هم مالک اعیان هستند؛ یعنی بنای مسکونی در مالکیت آنهاست، اما زمین متعلق به آنها نیست. مجموع این دو گروه، سهم مالکیت مسکن در مناطق شهری را به ۷۰.۶۸ درصد رسانده است.

این رقم در مقایسه با سال ۱۴۰۳ که سهم مالکیت ۶۹.۱۸ درصد بود، افزایش ۱.۵ واحد درصدی را نشان می‌دهد و برای نخستین بار طی حدود دو دهه اخیر، این شاخص از مرز ۷۰ درصد بالاتر رفته است. در مناطق روستایی هم ۹۰.۵۳ درصد خانوارها در سال گذشته مالک واحد مسکونی بوده‌اند.

بیشتر بخوانید: شمشیر دولبه نرخ سود بین‌بانکی؛ هشدار یک اقتصاددان درباره پیامد گران‌تر شدن پول برای تولید و خود بانک‌ها

این آمار در شرایطی منتشر شده که بالا رفتن قیمت مسکن، رشد هزینه‌های ساخت و فاصله درآمد خانوارها با بهای واحدهای مسکونی، خرید خانه را به یکی از دشوارترین تصمیم‌های اقتصادی خانوارهای شهری تبدیل کرده است. به همین دلیل دلایل این افزایش قابل تامل است.

روند مالکیت مسکن شهری در سال‌های اخیر

بر اساس همین گزارش‌ها، نرخ مالکیت در سال‌های اخیر در محدوده ۶۸ تا ۶۹ درصد نوسان داشته و سپس در سال ۱۴۰۴ از مرز ۷۰ درصد عبور کرده است:

از روزگار رونق تا دو دهه نوسان

در دهه‌های ۶۰ و ۷۰ سهم خانوارهای مالک در سطح بالایی بود، اما از دهه ۸۰ به بعد تغییرات بازار مسکن و افزایش هزینه تامین سرپناه، الگوی مالکیت و اجاره‌نشینی را تحت تاثیر قرار داد.

بر اساس برخی داده‌های سرشماری، سهم خانوارهای مالک عرصه و اعیان در مناطق شهری در سال ۱۳۸۵ حدود ۶۷.۹ درصد بود که در سال ۱۳۹۰ به ۶۲.۷ درصد و در سال ۱۳۹۵ به حدود ۶۰.۵ درصد رسید. در همین دوره سهم خانوارهای مستاجر هم افزایش یافت و در سال ۱۳۹۵ به حدود ۳۰.۷ درصد رسید.

ناگفته نماند آمار سرشماری و آمارگیری هزینه و درآمد خانوار از نظر روش گردآوری و طبقه‌بندی کاملا یکسان نیستند و برای مقایسه دقیق تاریخی باید این تفاوت‌ها را در نظر گرفت. با این حال، روند کلی داده‌ها از فشار بازار مسکن بر توان مالکیت خانوارهای شهری در بخشی از دو دهه گذشته حکایت دارد.

مسکن حمایتی چقدر در این افزایش نقش داشت؟

یکی از نخستین عواملی که باید در نظر گرفت، تحویل واحدهای مسکونی در قالب طرح‌های حمایتی دولت است. بر اساس اطلاعات وزارت راه و شهرسازی، از سال ۱۳۹۸ تاکنون حدود ۱۲۰ هزار واحد مسکن ملی به متقاضیان تحویل شده که بیش از ۱۰۰ هزار واحد آن در دو سال اخیر بهره‌برداری شده است. مسوولان وزارت راه هم گفته‌اند تحویل واحدهای حمایتی در دولت چهاردهم شتاب بیشتری گرفته است.

اهمیت این موضوع از آن جهت است که بخشی از واحدهای حمایتی روی زمین‌های دولتی و با سازوکارهای واگذاری زمین بلندمدت ساخته می‌شود. در چنین شرایطی متقاضی ممکن است مالک ساختمان شود، در حالی که مالکیت عرصه همچنان در اختیار دولت باقی بماند. افزایش سهم مالکیت اعیان به ۱.۲ درصد در آمار ۱۴۰۴ هم از همین منظر قابل توجه است.

با این حال، تعداد واحدهای تحویل‌شده در مقایسه با کل خانوارهای شهری کشور محدود است و نمی‌تواند کل افزایش ۱.۵ واحد درصدی را توضیح دهد. برای تعیین سهم واقعی طرح‌های حمایتی، لازم است آمار محل سکونت و وضعیت مالکیت دریافت‌کنندگان این واحدها با داده‌های مرکز آمار تطبیق داده شود.

سهم سایر شیوه‌های سکونت

نکته دیگر گروه خانوارهایی است که نه در خانه ملکی خود زندگی می‌کنند و نه مستاجرند. بر اساس داده‌های ۱۴۰۴ سهم این گروه از خانوارهای شهری حدود ۶.۵۳ درصد است که خانه‌های رایگان، سازمانی و سایر اشکال تصرف را در بر می‌گیرد.

اگر بخشی از خانوارهایی که پیشتر در این گروه بودند، به دلایل مختلف در گروه مالکان قرار گرفته باشند، حتی بدون معامله جدید در بازار مسکن هم نرخ مالکیت بالا می‌رود. یعنی شاخص مالکیت مسکن فقط تابع خریدوفروش واحدهای مسکونی نیست؛ تغییر وضعیت حقوقی و نحوه تصرف خانه‌ای که خانوار در آن زندگی می‌کند هم می‌تواند این نسبت را تغییر دهد.

ارث، انتقال مالکیت و تغییر ترکیب خانوارها

عوامل جمعیتی و حقوقی هم می‌توانند سهم مالکیت را تغییر دهند: انتقال ملک از والدین به فرزندان از طریق ارث یا واگذاری، ازدواج و تشکیل خانوار جدید در واحد مسکونی متعلق به یکی از زوجین، یا جدا شدن خانوارهای چندنفره از یکدیگر.

مهاجرت خانوارهای مستاجر از کلانشهرها به شهرهای کوچک‌تر یا مناطق حاشیه‌ای هم در ترکیب مالکیت موثر است؛ چون نسبت مالکیت در شهرهای کوچک و روستاها بالاتر از کلانشهرها است. اما این عوامل فعلا بیشتر در حد فرضیه‌های قابل بررسی است و برای تعیین میزان تاثیر هرکدام، اطلاعات تفکیکی مرکز آمار درباره نوع انتقال مالکیت، محل سکونت و ترکیب خانوارها لازم است.

افزایش مالکیت در برابر کاهش قدرت خرید

نکته مهم در تفسیر آمار جدید این است که افزایش سهم مالکیت را نباید با بهبود قدرت خرید مسکن یکسان دانست. شاخص مالکیت نشان می‌دهد چه نسبتی از خانوارها در واحد مسکونی متعلق به خود سکونت دارند، اما درباره ارزش آن واحد، کیفیت و متراژ مسکن، میزان بدهی خانوار، توان خرید خانه جدید یا نسبت قیمت مسکن به درآمد اطلاعاتی ارایه نمی‌دهد.

به همین دلیل ممکن است سهم مالکیت در یک دوره افزایش پیدا کند، اما همزمان خرید مسکن برای خانوارهای فاقد خانه دشوارتر شود. حتی ممکن است افزایش قیمت مسکن موجب شود خانوارهای مالک از نظر ارزش دارایی وضعیت بهتری پیدا کنند، در حالی که خانوارهای مستاجر با فاصله بیشتری از امکان خرید خانه روبه‌رو شوند.

بیشتر بخوانید: بزرگ‌ترین اقتصادهای جهان با بدهکارترین‌ها یکی نیستند

از سوی دیگر، کاهش سهم اجاره‌نشینی هم تنهایی نشانه کاهش فشار بازار اجاره نیست. ممکن است خانوارهایی به دلیل افزایش هزینه اجاره به شهرهای ارزان‌تر مهاجرت کنند یا به خانه‌های رایگان و خانوادگی نقل مکان کنند؛ اتفاقی که لزوما به معنای بهبود شرایط اقتصادی آنها نیست.

رکورد جدید نیازمند پاسخ‌های آماری بیشتر

عبور سهم مالکیت مسکن خانوارهای شهری از مرز ۷۰ درصد پس از حدود دو دهه، اتفاقی قابل توجه در آمارهای رسمی بازار مسکن است، اما هنوز نمی‌توان آن را نشانه قطعی بهبود استطاعت خرید مسکن یا موفقیت یک سیاست مشخص دانست.

برای روشن شدن دلایل این تغییر لازم است مرکز آمار ایران علاوه بر اعلام نسبت مالکیت، تعداد واقعی خانوارهای مالک، مستاجر و سایر گروه‌ها را در سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ منتشر کند. همچنین بررسی سهم دهک‌های درآمدی از افزایش مالکیت، تغییرات این شاخص به تفکیک استان و اندازه شهر و میزان تاثیر تحویل واحدهای حمایتی می‌تواند تصویر دقیق‌تری از این تحول ارایه کند.

در غیر این صورت، رکورد ۷۰.۶۸ درصدی مالکیت مسکن، اگرچه در ظاهر خبر امیدوارکننده‌ای برای بازار مسکن است، هنوز پاسخ روشنی به این پرسش نمی‌دهد که آیا خانوارهای بیشتری توانسته‌اند خانه‌دار شوند یا فقط ترکیب آماری نحوه سکونت در کشور تغییر کرده است.

پرسش‌های پرتکرار