بازار مسکن در پساتحریم

پيش‌تر يكبار در اسفند92 و سپس در تير93، نسخه‌هاي اول و دوم پيش‌نويس جديد طرح جامع مسكن منتشر شد كه همه آنها حاوي يكسري كليات درباره «وضع گذشته و حال بازار مسكن، تاريخچه 5دهه سياست‌گذاري دولت‌هاي گذشته در اين بخش و همچنين اهداف مدنظر دولت يازدهم براي آينده مسكن» بود.

ديروز اما نقشه‌راه 52 صفحه‌اي وزارتخانه متولي بخش مسكن، با جزئيات و نكات تازه‌تري نسبت به دو نسخه پيشين، درباره تكاليفي كه بايد طي 12سال پيش‌رو از سوي دولت‌ يازدهم و دولت‌هاي بعدي اجرايي شود، رونمايي شد.

گزارش از جزئيات پيش‌نويس نهايي شده طرح جامع مسكن حاكي است: دولت 8 برنامه اجرايي براي تامين مسكن جامعه هدف– دهك‌هاي 1 تا 5- طراحي كرده است.

وزارت راه و شهرسازي، ابعاد مالي و ساختماني اين 8 برنامه‌ را برحسب سناريوهاي 3 گانه‌اي كه براي «آينده تحريم‌ها» و «نرخ رشد اقتصادي» براساس سوابق اين دو شاخص طي30 سال گذشته، طراحي شده، تعيين كرده است.

در طرح جامع مسكن، كل «نياز به مسكن» در كشور در فاصله سال‌هاي 93 تا 1405، رقمي معادل 12 ميليون و 303 هزار واحد مسكوني برآورد شده است، به اين معني كه بايد سالانه 946 هزار و 384 واحد مسكوني در كشور ساخته و عرضه شود.

اما مطابق سه سناريو، «ظرفيت» اقتصادي كشور براي سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني طي سال‌هاي آینده به گونه‌اي خواهد بود كه در حالت‌هاي بدبينانه، واقع‌بينانه و خوش‌بينانه، ممكن است سهم اندك، سهم قابل‌توجه يا كل نياز مسكن در افق 13ساله، توسط مجموعه دولت، بانك‌ها و بخش خصوصي تامين شود.

مطابق آنچه در اين طرح، براي دولت تكليف تعيين شده، بايد حداقل 7/ 51 درصد نياز سالانه مسكن (490 هزار واحد از كل 946 هزار واحد در سال) كه متقاضيان دهك‌هاي 1 تا 5 را شامل مي‌شود، از طريق يكي از 8 برنامه‌ عملياتي، پوشش داده شود. بقیه واحدهاي مسكوني مورد نياز بازار نيز به صورت عادي در بازار آزاد توسط بخش خصوصي ساخته و بدون نياز به حمايت‌هاي خاص سمت تقاضا، توسط دهك‌هاي بالاي درآمدي مصرف خواهد شد.

براساس آخرين آمارگيري انجام شده توسط مجري تهيه طرح جامع مسكن كه شاخص‌هاي اقتصاد مسكن سال92 را لحاظ قرار داده است، در ازاي هر 105 خانوار فعلي در كشور، 100 واحد مسكوني وجود دارد به طوري كه موجودي مسكن، در مقابل 22 ميليون و 131 هزار خانوار شهري و روستايي در كشور، رقمي معادل 20 ميليون و 930 هزار واحد مسكوني است.

با توجه به چشم‌اندازي كه براي جمعيت ايران طي 12 سال آينده ترسيم شده، جمعيت كشور از 77 ميليون و 400 هزار نفر در سال 92 به 87 ميليون و 100 هزار نفر در سال 1405 افزايش پيدا مي‌كند و تعداد خانوارها نيز در اين سال با بُعد متوسط 12/ 3 نفر، به 27 ميليون و930 هزار خانوار مي‌رسد.

وزارت راه و شهرسازي با احتساب شاخص‌هايي همچون خانوارهاي جديد، تقاضاي انباشت سال‌هاي قبل، نياز به تخريب املاك كلنگي، نرخ وفات و … نرخ نياز مسكن در سال‌هاي آینده را در مجموع معادل 3/ 12 ميليون واحدمسكوني براي مدت 13 سال منتهي به 1405، برآورد كرده است.

سياست‌گذاري‌هاي كلي در طرح جامع مسكن براي نحوه تامين نياز 3/ 12 ميليوني، بر پايه سه سناريو براي عاقبت تحريم‌ها و همين‌طور رشد اقتصادي كشور و همچنين معرفي «سناريوي منتخب»، تدوين شده است. تحقيقات نويسندگان طرح جامع مسكن در وزارت راه‌وشهرسازي براي تهيه اين سناريو‌ها، از طريق شبيه‌سازي شرايط موجود و تحولات اقتصادي دهه‌هاي اخير انجام شده است و در عين حال سياست‌هاي كلي نظام در بخش كلان اقتصادي همچون اقتصاد مقاومتي، بسته خروج از ركود و همچنين ماموريت دستگاه ديپلماسي كشور براي برقراري تعاملات گسترده اقتصادي با دنيا، به عنوان مولفه‌هاي اصلي تدوين سه سناريو لحاظ شده است.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» وزارت راه و شهرسازي چشم‌انداز دست‌كم يك دهه آينده بازار مسكن را براساس سه سناريوي «رفع تدريجي تحريم‌ها و دستيابي به نرخ رشد اقتصادي 2/ 5 درصد در ميان‌مدت و بلندمدت»، «تداوم تحريم‌ها و پايداري آثار آن و در نتيجه حصول نرخ رشد اقتصادي حداكثر 3درصد» و بالاخره «لغو سريع آثار تحريم‌ها ظرف سه سال و جهش 6درصدي نرخ رشد اقتصادي» طراحي كرده است.

از نظر متولي بخش مسكن در دولت، سناريوي اول، محتمل‌ترين گزينه قابل تحقق در شرايط موجود كشور است كه مطابق آن، امكان و توان ساخت و عرضه حداكثر 10 ميليون و 825 هزار واحد مسكوني طي 13 سال منتهي به 1405 وجود خواهد داشت. برای این حجم ساخت و ساز ، به 79هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری سالانه در بخش مسکن نیاز است. به اين ترتيب، چنانچه اوضاع مطابق اين سناريو پيش رود، حدود 88درصد از نياز پيش‌بيني شده در بازار مسكن طي سال‌هاي آتي تامين مي‌شود و بقیه به صورت تقاضاي انباشت به سال‌هاي بعد از 1405 منتقل مي‌شود. در حال حاضر 6/ 1 ميليون خانوار متقاضي انباشت در بازار مسكن وجود دارد كه به هر دليل مشمول برنامه‌هاي دولت‌هاي گذشته نشده‌ و نياز آنها به اين دوره منتقل شده است.

اين 8 برنامه
در طرح جامع مسكن متناسب با سناريوي منتخب، 8 برنامه اجرايي- عملياتي براي ساخت و تامين مسكن 490 هزار خانوار نيازمند حمايت در هر سال، تدارك ديده شده است.

اين برنامه‌ها شامل واگذاري زمين، ساخت مسكن‌اجاره‌اي، ساخت مسكن ملكي، نوسازي بافت‌فرسوده، پرداخت تسهيلات ساخت، خريد و وديعه مسكن و همچنين راه‌اندازي بازار رهن ثانويه است.

بر اين اساس، 60 هزار فقره وام 40 ميليون توماني ساخت و خريد مسكن براي دهك‌هاي 2 تا 4، 100 هزار فقره وام نوسازي براي دهك‌هاي 1 تا 5، 200 هزار فقره وام نوسازي 40 ميليون توماني براي دهك‌هاي 3 تا 8، ساخت 20 هزار واحد مسكوني اجاره‌اي، ساخت 10 هزار واحد مسكوني استيجاري و همچنين پرداخت 100 هزار فقره تسهيلات خريد مسكن 60 ميليوني به دهك‌هاي مياني طراحي شده كه بايد اين حجم برنامه در هر سال و به مدت 12 سال آتي، توسط دولت و نظام بانكي و برخي نهادها همچون بنياد مسكن انجام شود.

اجراي بخشي از اين برنامه‌ها طي سال گذشته و امسال در قالب سه برنامه مسكن اجتماعي (مصوبه دولت در خصوص تامين مسكن 125 هزار خانوار 4 دهك اول)، برنامه پرداخت 300 هزار وام نوسازي 50 ميليوني و همچنين برنامه اخير پرداخت حداقل 84 هزار فقره وام خريد مسكن صندوق يكم، عملا آغاز شده است؛ اما بين اجرا و آنچه در طرح جامع آمده، تفاوت‌هايي وجود دارد. در طرح جامع مسكن، مسووليت تامين مسكن 7/ 51 درصد از نياز سالانه، برعهده دولت گذاشته شده كه در قالب اين برنامه‌ها بايد به سرانجام برسد. وزارت راه و شهرسازي بر اساس اين طرح، براي «زمين» به عنوان مهمترين ابزار مورد نياز برنامه‌ها نيز سياست‌گذاري جداگانه انجام داده است به طوري كه مقرر شده از اراضي و زمين‌هاي تحت مالكيت وزارتخانه‌ها و دستگاه‌هاي دولتي، ستاد اجرايي فرمان امام(ره)، بنياد مستضعفان، بنياد مسكن و شهرداري‌ها در جهت تامين مسكن اقشار هدف استفاده شود.

بخش عمده‌اي از 8 برنامه‌اي كه تامين مسكن سالانه 490 هزار خانوار را دنبال مي‌كند، توسط تعاوني‌هاي مسكن و نهادهايي همچون صندوق بازنشستگي، تامين اجتماعي، صندوق‌هاي نيروهاي مسلح و سازمان‌هاي حمايتي قرار است اجرا شود.

از آنجا كه سازمان ملي زمين و مسكن در وزارت راه و شهرسازي متولي اصلي تامين زمين است، در طرح جامع مسكن، پيش‌شرط «واگذاري زمين»، ارائه تعهد از سوي نهاد يا دستگاه اجراكننده اين برنامه‌ها به وزارت راه و شهرسازي مبني بر تامين مسكن كاركنان و اعضاي تعاوني‌ خود، تعيين شده است. در قالب اين طرح، راه‌اندازي بازار رهن ثانويه نيز جزو تكاليف محوري دولت براي افزايش منابع مالي بخش مسكن تعيين و هدف‌گذاري شده در 5 سال اول از افق طرح جامع، سالي 5 درصد از كل مانده تسهيلات رهني مسكن، در بازار رهن ثانويه به فروش برسد.

با تشكيل اين بازار، سه هدف شامل افزايش توان اعطاي تسهيلات مسكن در بانك‌ها، تسهيل امكان دريافت تسهيلات از طريق كاهش دوره انتظار، كاهش يارانه نرخ سود و افزايش تدريجي سقف زماني تسهيلات خريد به 25 سال قرار است محقق شود.

فرصت یک ماهه به منتقدان طرح جامع

افق 13 ساله برنامه‌ریزی‌ها و سیاست‌گذاری‌های دولت در بخش مسکن، رونمایی شد.

طرح جامع مسکن مشتمل بر محورها و سرفصل‌های عملیاتی و برنامه‌ریزی دولت در این بخش، دیروز در حالی در وزارت راه و شهرسازی رونمایی شد که با پشت سر گذاشتن یک سال از افق تعیین شده، عملا این برنامه برای 12 سال پیش رو از سال جاری تا پایان سال 1405، سیاست‌های کلی و راهبردی اجرایی با محوریت تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد را پیش روی دولت قرار می‌دهد.

مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی، دیروز در تشریح جزئیات طرح جامع مسکن در جمع خبرنگاران، علت تاخیر در رونمایی از این طرح را که عملیات تدوین و انتشار آن حدود دو سال به طول انجامید، وسواس زیاد در انجام مطالعات و تدوین برنامه‌های پیش رو عنوان کردند.

کاهش شاخص دسترسی به مسکن از 8 تا 12 سال مهم‌ترین هدفی است که در طرح جامع مسکن مورد تاکید قرار گرفته است.

شاخص دسترسی مسکن یا همان مدت زمانی که یک خانوار با پس‌انداز تمام درآمد خود قادر به خرید مسکن مناسب خواهد بود، هم‌اکنون در کشور 12 سال است که در برنامه‌ریزی‌های طرح جامع پیش بینی شده است در صورت بهبود اوضاع اقتصاد کلان، خانوارها بتوانند با اتکا به کل درآمد خود طی 8 سال، صاحبخانه شوند.

آن طور که معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در توضیح نحوه آماده‌سازی و مطالعات نقشه راه دولت در یک دهه آینده برای هر گونه سیاست‌گذاری در حوزه مسکن اعلام کرد، تفاوت اساسی این طرح با برنامه‌های قبلی دولت در حوزه مسکن در توجه به سه مولفه اصلی است. به گفته حامد مظاهریان، طرح جامع مسکن با سه محور اصلی شامل: توجه به واقعیت اقتصاد کلان کشور، وضع موجود بخش مسکن و نقاط قوت و ضعف همه برنامه‌های گذشته در این بخش، تدوین شده و از این جهت با سایر برنامه‌های مسکن طی 5 دهه گذشته، تفاوت دارد.

هر چند برنامه‌های عملیاتی طرح جامع مسکن دیروز اعلام شد، اما سیاست‌های کلی و راهبردی آن، نیمه سال گذشته از سوی وزارت راه وشهرسازی منتشر شده بود؛ در این فاصله یکساله، از زمان انتشار سیاست‌های کلی تا رونمایی روز گذشته از طرح جامع، وزارت راه و شهرسازی بخشی از برنامه‌های عملیاتی درج شده در متن طرح را شروع کرده که از آن جمله می‌توان به افزایش سقف تسهیلات نوسازی واحدهای فرسوده تا 50 میلیون تومان به مدت 6 سال به میزان سالانه 300 هزار فقره، پرداخت سالانه 200 هزار فقره وام نوسازی روستایی، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به 80 میلیون تومان و تفاهم بنیاد مسکن به عنوان مجری طرح مسکن اجتماعی با وزارت تعاون برای ساخت سالانه 125 هزار واحد مسکن حمایتی اشاره کرد.

همزمان با رونمایی از طرح جامع مسکن، از امروز دبیرخانه پایش این طرح در دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تشکیل می‌شود که متناسب با ویژگی انعطاف‌پذیری و امکان پایش طرح، مسوولیت دارد ضمن رصد تحولات اقتصاد کلان و بخش مسکن، نسبت به اصلاح و به‌ روزآوری محتوای طرح جامع اقدام کند. این در حالی است که طرح جامع مسکن که روز گذشته در 52 صفحه رونمایی شد همچنان تا یک ماه دیگر به صورت پیش‌نویس خواهد بود و پس از جذب نظرات کارشناسی و اعمال اصلاحات احتمالی، تیرماه جاری به صورت نسخه نهایی شده منتشر می‌شود. البته آن طور که معاون وزیر راه‌وشهرسازی دیروز اعلام کرد، این اصلاحات قطعا مربوط به موارد جزئی طرح خواهد بود و چارچوب اصلی و کلیات آن امکان تغییر نخواهد داشت.

70 درصد نیاز مسکن زیر چتر حمایت

مدیر بازنگری طرح جامع مسکن هم دیروز اعلام کرد: انتشار سیاست‌ها و برنامه‌های عملیاتی طرح جامع مسکن به این معنی نیست که تمام این برنامه‌ها به فوریت و به صورت همزمان به اجرا در بیاید و اولویت اجرای این سیاست‌ها با خانوارهای محروم و نیازمند حمایت است. به گفته فردین یزدانی، بر مبنای مطالعات طرح جامع مسکن ساخت و تامین سالانه بیش از 600 هزار واحد مسکونی برای اقشار کم‌درآمد و نیازمند حمایت دولت برنامه‌ریزی شده است؛ این در حالی است که 30 درصد از نیاز به مسکن مربوط به اقشار طبقات متوسط رو به بالا است که به صورت طبیعی نیاز خود را در بازار آزاد تامین می‌کنند و نیازمند حمایت دولت نیستند.

البته این درصد در سال 84، معادل 50 درصد یا نیمی از نیاز به مسکن در کشور بوده است که به دلایل متعدد طی 10 سال گذشته به 30 درصد کاهش یافته است و هم اکنون افراد بیشتری نیازمند مداخله دولت برای تامین مسکن هستند. مسوولان وزارت راه وشهرسازی در ادامه از انعقاد قرارداد ساخت 8700 واحد مسکونی حمایتی خبر دادند. به گفته مظاهریان، بنیاد مسکن به عنوان مجری طرح مسکن اجتماعی، با همکاری سازمان ملی زمین و مسکن، سازمان بهزیستی، بنیاد مستضعفان و خیرین مسکن‌ساز برای ساخت این واحدها تفاهم کرده است و هر کدام از ارگان‌های یاد شده تامین بخشی از هزینه ساخت این واحدها را متقبل شده‌اند. تامین زمین برای ساخت این واحدها، از سوی سازمان ملی زمین و مسکن وابسته به وزارت راه‌وشهرسازی انجام خواهد گرفت.